Купил коммерческую недвижимость, готовься к неприятностям.  

  RSS

Konstantin
(@konstantin)
Активный участник
Присоединился: 5 месяцев  назад
Посты: 5
20.06.2018 12:15  

Всем доброго времени суток. Хотел бы в этом посте поделиться с вами тем, какие неприятности могут ожидать в будущем покупателей недвижимости.

Разберём вариант покупки подвального помещения под жилым зданием постройки времён СССР. Это наиболее распространённый вариант на рынке продаж, потому что цена такой недвижимости, как правило, гораздо меньше, чем если бы вы покупали помещение на первом этаже.
В наше время трудно найти "девственное" подвальное помещение, не занятое кем-то раньше. В 90-х годах всё было давно распределено и не единожды поменялись хозяева. Потому, при покупке сомнений ни у кого не возникает, ведь ещё вчера здесь был склад, офис, магазин, кафе, рюмочная, игровой зал или тренажёрный залы и т.п. Да ещё и прежние хозяева перед продажей сделали косметический ремонт.
Казалось бы, чего бояться?

Давайте рассмотрим подробно, какие же тут кроются подводные камни.

На этом я сделаю короткую паузу.
У меня есть десяток примеров, которые размещу ниже. Но, хотелось бы «играть не в одни ворота». Наверняка, и у тебя читатель найдётся, чем поделиться со мной и форумчанами. Не стесняйтесь, выкладывайте здесь ваши примеры. Будет не только интересно всем, но и полезно.

РS Предупреждён, значит вооружен! Надеюсь, кому-то пригодятся мои посты и покупатель не поступит опрометчиво. Продолжение следует.


ОтветитьЦитата
Konstantin
(@konstantin)
Активный участник
Присоединился: 5 месяцев  назад
Посты: 5
22.06.2018 09:10  

Пример №1
1. Тщательно проверяй все документы.

Очень часто возникает ситуация, когда собственник до конца не определён. Нет, на бумаге вроде всё в порядке. Недавно ко мне со своей проблемой обратились двое растерянных молодых коммерсантов, купивших под хрущёвкой заброшенное подвальное помещение за 300 тысяч рублей. Причём, покупали в муниципалитете по открытому аукциону. Когда-то в этом подвале располагалось производственное помещение небольшой ведомственной столовой, находившейся на первом этаже этого жилого дома. Столовая принадлежала швейной фабрике, которая благополучно обанкротилась пару десятков лет назад. Помещение до нашего времени пустовало, и ушлые городские чиновники решили его продать. Но то, что документы о передаче недвижимости от фабрики городу отсутствуют и не были оформлены до сего дня, ни кто этого не учёл.

Через неделю к довольным покупкой коммерсантам пришёл новый владелец фабрики и предложил им покинуть помещение или выкупить его заново.
Фабрика-то обанкротилась, но её акции были выкуплены. И всё что принадлежало ей ранее, теперь имеет нового хозяина.

Выводы: надо не лениться ходить по инстанциям. Вплоть до посещения государственного архива!


ОтветитьЦитата
Konstantin
(@konstantin)
Активный участник
Присоединился: 5 месяцев  назад
Посты: 5
24.06.2018 13:03  

Пример №2

2. Подвал или техническое подполье?

На удивление, многие покупатели подвальных помещений не подозревают, что же они приобрели. У них даже в голове не укладывается, что подвал – это вовсе не подвал. Но, покупателям и продавцам можно простить такой пробел в знаниях. Нельзя простить это чиновникам, оформлявшим документы. И происходит это не только от большого бюрократизма, при необходимости исправлять уже написанное, но и нежелании, то есть простой лени, вникнуть в требования законодательства. Нередко, тут имеется и коррупционная составляющая. Ведь подвальное помещение продать легче.

Теперь поясняю в чём разница: подвал – это когда в помещении отсутствуют коммуникации. Если же они имеются (проходят трубы канализации, отопления, водопровода, электрические силовые кабели), то данное помещение называется техническое подполье.

В 90 процентах подвальных помещений старого жилого фонда, где на данный момент располагаются магазины, кафе, склады, офисы и т.п. проходят домовые коммуникации.

Многие коммерсанты, обратившиеся ко мне, трясли пакетом документов и уверяли, что в паспорте на помещение чёрным по белому написано - это подвал. Но, они глубоко ошибались. Я уже пояснил выше, отчего чиновники не стали исправлять слово подвал на слово техподполье.

И какой же вывод можно сделать из вышесказанного? Не буду приводить в этом пункте полный перечень ожидаемых проблем. Скажу лишь одно, по закону техническое подполье запрещено использовать под другие цели, кроме тех для которых оно предназначено. То есть, только для прокладки коммуникаций и возможности их обслуживания.


ОтветитьЦитата
Konstantin
(@konstantin)
Активный участник
Присоединился: 5 месяцев  назад
Посты: 5
30.06.2018 08:31  

Пример №3
3. «Здравствуйте, я из пожарной инспекции».

Купили подвальное помещение. Радость переполняет чувства, потому что покупатель не торговался и даже сделал скидку. Предварительно осматривая помещение, ни каких подвохов, не заметили. Внутри чистенько, уютно. С документами всё в порядке. Проверили тщательно не один раз. Да и помещение уже десяток лет эксплуатировалась как рюмочная, кафе или что-то в этом роде. И продавец уверял, что у него никогда не возникало проблем с проверяющими и контролирующими органами.
Вот тут-то и кроется подвох. Естественно, у прежнего владельца не было проблем с проверками, потому что у него папа мер города. А у вас?

И вот, спустя пару месяцев (время дают, чтобы клиент созрел) на пороге вашего кафе (офиса, магазина и т.п.) возникает строгая фигура и представляется инспектором МЧС. Вы не можете понять, для чего он пришёл, в отличие от него самого. Нет, в ваш бизнес он не собираться вторгаться ещё три года, успокойтесь. Но у него есть предписание на проверку здания.

И тут он вам открывает глаза, что в местах с пребыванием людей должно быть минимум два выхода. А в вашем подвале он один. Вы ведь не придали тому значение при покупке? А потому инспектор выдаёт предписание, чтобы в кратчайший срок нарушение было устранено. А для начала выписывает административный штраф.

PS И даже если у вас будет запасной выход из подвального помещения, то наверняка он будет вести не на улицу, а в другую часть подвала, вам не принадлежащею. А это уже отношения с другим собственником. Договор у вас имеется?


ОтветитьЦитата
Merci
(@merci)
Новый участник
Присоединился: 5 месяцев  назад
Посты: 1
02.07.2018 12:52  
Разместил пост: Konstantin

Пример №2

2. Подвал или техническое подполье?

Если такое произошло, то всё равно не следует опускать руки. Да, придётся вложить дополнительные средства и побегать по инстанциям. Но, тут уж сами виноваты.
Выход из данной ситуации вижу следующий: нужно вынести из подвального помещения все коммуникации и документально оформить это. Тогда ни одна проверка не предъявить претензии.
Предварительно придётся походить по инстанциям. Скорее всего, посетить три основных; водоканал, электросеть и теплосеть, так как обычно их трубы лежат в техническом подполье.
Согласовываем с руководством вынос труб в соседнее помещение. И приступаем к работе.

 


ОтветитьЦитата
Kateriska
(@kateriska)
Новый участник
Присоединился: 3 месяца  назад
Посты: 1
17.08.2018 19:54  

А я думаю, что нереально вынести коммуникация из технического подполья. Это можно только тогда, когда их ну очень мало. Не забывайте, что все коммуникация являются частью чего-то. Допустим, над вашим помещением в техническом подполье ещё пять жилых этажей. И от вас на квартиры идут стояки отопления. Как прикажете от них избавляться, договариваться с жильцами первых этажей, чтобы трубы из подвала перенести к ним в квартиры? Даже если нет стояков, то коммуникационные трубы транзитом через ваше помещение идут дальше. При переносе куда их деть, по улице в траншее пускать? Для того оно и техническое подполье, чтобы через него шли все кабели и трубы.


ОтветитьЦитата
Godzilla
(@godzilla)
Новый участник
Присоединился: 2 месяца  назад
Посты: 1
29.09.2018 14:50  

И вовсе необязательно выносить коммуникации из подвала. Можно их закрыть фальш-стенами. Естественно, оставить проходы для обслуживания или предусмотреть специальные окна или каналы.


ОтветитьЦитата
kanibal
(@kanibal)
Новый участник
Присоединился: 2 месяца  назад
Посты: 1
30.09.2018 20:50  

Кому-то же принадлежит дом? Управляющая компания или ЖЭУ. Там есть адекватный руководитель, с котором всегда можно договориться. Было бы желание.


ОтветитьЦитата
Angler
(@angler)
Выдающийся участник
Присоединился: 1 месяц  назад
Посты: 28
03.11.2018 10:24  

Недавно столкнулся с подобной ситуацией.
Пожарный инспектор уперся и слушать никаких доводов не хочет, велит делать второй выход из подвала. А как его сделать, ума не приложу.
Дело в том, что дом жилой, стоит на фундаменте из больших железобетонных блоков. Если их раздалбливать, то нужна специальная техника. А она стоит дорого. И всё из-за какого-то акта.
Пытаюсь сейчас найти способы договориться с руководством МЧС,
Может получиться обойтись малой кровью.


ОтветитьЦитата
Cохраните у себя на
  
Рабочий

Пожалуйста Вход или Зарегистрировать аккаунт