Результаты вашего поиска

Альтернативная сделка – что это? Понятие и особенности

Альтернативная сделка – это обмен жильём, но оформленный как продажа. Этот вариант становится всё более популярным, по сравнению с традиционным разменом, из-за того, что оформление такой сделки существенно проще, особенно при обмене неравноценного жилья, когда производится доплата. Но здесь есть свои нюансы и подводные камни.

Трудно подобрать две квартиры, владельцев которых полностью устраивает взаимный обмен.

Современные технологии помогают решить эту задачу. Каждый из владельцев квартир предоставляет подробные данные на свою квартиру и описывает свои ожидания и требования к другой квартире. Эти данные загружают в компьютер, тот выстраивает цепочки из квартир для обмена. В среднем, это 5 квартир, но иногда бывает больше десяти. Чем больше участников, тем выше качество обмена и, одновременно, больше времени будет потрачено на её оформление, больше риск, что она развалится в самую последнюю минуту. Если хоть один из участников этой цепочки откажется от участия в ней, вся сделка развалится. При этом, деньги, которые успели потратить на поиск участников обмена и на оформление сделки, назад возвращены не будут.

Но есть и несколько другой вариант. Для него необходимо наличие в этой цепочке одного реального покупателя и одного продавца.

Переехали в квартиру

Вот типичный пример альтернативной сделки.

  1. Первый продавец ищет реального покупателя, который может выплатить всю сумму целиком, на свою квартиру и берёт аванс. Составляется авансовый договор. Обычно его подписывают сроком на месяц.
  2. Получив аванс, продавец превращается в покупателя и проводит поиск жилья для себя. Вносит за него деньги. В новом договоре перечисляют случаи, в которых его могут посчитать недействительным и потребовать возврата денег. Например, может выясниться, что на это имущество имеют права и другие люди, интересы которых не учтены в договоре (дети, граждане, признанные недееспособными).
  3. Далее подготавливается комплект документов на оба жилья, документы тщательно проверяются, подготавливаются договоры. Договариваются месте и времени проведения сделки, происходит выбор нотариуса, у которого сделки пройдут регистрацию.
  4. Первый покупатель помещает деньги за первую квартиру в депозитарную ячейку. Их получит продавец второй квартиры. То есть, первый покупатель заплатил за второго ту сумму, в которую была оценена первая квартира.
  5. После размещения денег в ячейке, договоры подписываются, и их отправляют на регистрацию.
  6. Только после утверждения договоров в Регистрационной палате, продавцы могут получить деньги из ячеек. При этом пишется расписка, подтверждающая получение денег и прикладывается к договору.
  7. Срок передачи жилья между продавцом и покупателем может быть оговорена в договоре. Если этого не происходит, то продавец обязан передать квартиру покупателю в течение двух недель. При этом, должен быть составлен соответствующий акт. Жильё, которое находится последним в этой цепочке, освобождается в первую очередь.

Какую роль может сыграть в альтернативной продаже ипотека?

Когда денег от продажи своей квартиры для покупки другой не достаточно, можно обратиться за помощью в банк. Тогда при сделке нужно предпринять дополнительные действия. В первую очередь следует реально оценить свою квартиру и узнать хотя бы приблизительную стоимость желаемого приобретения. После чего необходимо обратиться в банк за ипотекой. Сумма должна быть чуть выше разницы стоимости обеих квартир.

Если банк даёт своё согласие, необходимо начинать сразу несколько дел:

  • Дать объявление о продаже своей квартиры. Даже если покупатель найдётся сразу, что вряд ли, то его можно уговорить подождать потребное время, предъявив согласие банка.
  • Начать поиск нужного вам варианта жилья. Но аванс лучше не давать, так как если вы не сможете за авансовое время найти покупателя на свою квартиру, то деньги, выданные вами в виде аванса, могут быть потеряны.
  • Почему лучше делать эти дела одновременно? Дело в том, что срок действия ваших разрешительных документов на ипотеку в банке ограничивается тремя – четырьмя месяцами. Если вы за это время не успели совершить сделку, вам снова придётся собирать документы и ждать согласия банка.

В чём отличие альтернативной сделки от обычной купли — продажи.

  1. Вы не можете из-за какого-то непредвиденного обстоятельства или несчастья остаться без жилья.
  2. Рыночная стоимость квартир оценивается одновременно. То есть, вы не останетесь ни с чем, если цены вдруг внезапно взлетит вверх после того, как вы продали свою квартиру, но не успели купить другую.
  3. Вам не нужен промежуточный переезд со всеми вещами и мебелью на съёмную квартиру, не нужно оплачивать съёмное жильё. Ведь поиск другой квартиры может и затянуться.
  4. Альтернативные сделки сегодня имеют массовый характер. Они занимают более 40% на рынке недвижимости. Поэтому, оформление подобных сделок не является чем-то новым, не проверенным.
     Риски при альтернативной продаже.

Чем больше людей участвуют в сделке, тем больше возрастают всевозможные риски. Чтобы обезопасить себя от них, вам может пригодиться помощь профессионального риэлтора. Он проверит все договора, документы, предоставленные участниками сделки, движение денег. Но вы должны понимать, что риэлтор охраняет интересы того человека, который его нанял. Поэтому вам нужен свой собственный специалист. Советы же других риэлторов могут быть с подвохом.

Если в альтернативной продаже есть много звеньев из участников сделки, то организация её потребует много времени. Требуется проверить большое количество документов, истории объектов (не имеют ли квартиры залогового обременения, например), провести переговоры между участниками сделки для уточнения условий в каждом звене этой цепочки. Если при этом кто-то из участников решит отказаться от участия, решив, например, что условия сделки для нег не выгодны, то сделка может развалиться в самый последний момент. К этому надо заранее готовится и не обращать внимание на подобные препятствия. Организация альтернативной продажи может быть длительностью до года.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите консультацию по телефону +7(903)55-16-777!

Сравнить объекты:
error: