Здравствуйте. Пожалуйста, очень нужен совет/второе/третье мнение по поводу данной ситуации.

Со знакомым риэлтором (проводил 2 покупки квартиры в Щелково моему хорошему другу, по его же совету стал сотрудничать с этим риэлтором) нашёл квартиру в Москве. Маленькая двушка (41 кв. м), бульвар Рокоссовского, кирпичный дом, состояние убитое полностью, цена в принципе для такого состояния рыночная - 6,5 млн. Приехал на осмотр, старая владелица собирает вещи, говорит что переезжает в Люберцы.

Договорились о подписании на следующий день авансового договора (аванс 50 тыс. р.). Приезжаю в офис, начинается самое интересное.

Оказывается, та самая собственница, которая съезжала, уже не собственница. Квартира 8 дней назад продана женщине 1984 года рожденияв ипотеку Сбербанка. Сразу подозрения. Сидим с моим риэлтором. Дальше почти 2,5 часа смотрели все существующие документы. 

В сухом остатке: на первый взгляд документы в порядке. Предыдущая собственница приватизировала квартиру в 2010 году (документ о приватизации, оригинал). По выписке из домовой книги за всю историю квартиры (дом 1968 года) там была прописана бабка (1900 г.р., умерла, показали свидетельство о смерти, оригинал), родители собственницы (отец выписался в 2002 году, мать умерла, выписана в связи со смертью) и сама собственница (выписана под сделку).

Новая владелица там не прописывалась. Оригинал правоустанавливающего документа - ДКП - показали. Выписку из ЕГРН (все чисто, один владелец, одно обременение - ипотека ПАО Сбербанк) тоже показали.

По ДКП сумма предыдущей сделки такая же, как и моя - ровно 6,5.

Конда встал вопрос о необходимости получить владелицей справку НД/ПНД, началось самое веселье. Откуда-то, как зайца из цилиндра, притащили нынешнюю владелицу, пафосную телку, которая начала гнуть пальцы, что ей некогда заниматься получением справок. Я настоял. В итоге сошлись на том что решим этот вопрос, и она ушла.

С риэлторами агенства, представляющими эту владелицу, решили, что в случае выхода на сделку освидетельствование будет на месте приглашённым психиатром с видеозаписью.

Самое плохое то, что мой риэлтор заверил меня, что к сделке не подкопаться, и что все только выглядит странно, а на самом деле юридически все чисто.

Под натиском своего же риэлтора сдуру оставил аванс.

Вопрос следующий: кто кого на*бывает или хочет на*бать в данной ситуации? Есть конечно вероятность, что они на*бали эту бабку, «обменяли» ее квартиру в Москве на квартиру в Люберцах, «доплатили» ей несколько сотен тысяч, а сами купленную за копейки квартиру пытаются продать мне. Хорошо, ну возможно, это так.

Какие ещё могут быть варианты? Я понимаю, что потерять 50 тысяч по сравнению с потерей всей суммы сделки - это ерунда, и можно в принципе соскочить сейчас с этой всей темы, уволить старого «знакомого» риэлтора и начать все заново. И на старуху бывает проруха.

С другой стороны, по авансовому договору, если я найду «какие либо факторы, препятствующие дальнейшему правообладанию», то могу истребовать аванс назад.

Подскажите, что делать? Где копать, чтобы вернуть аванс или подтсвердить законность сделки? Как меня могут на*бать в данной ситуации? Прошу, если здесь есть профессиональные риэлторы/юристы, помогите мне.