Результаты вашего поиска

Главное в продаже коммерческой недвижимости


Коммерческая недвижимость продается и покупается, сдается в аренду. Так как в ее стенах ведется бизнес, объекты коммерции оцениваются при приобретении, прежде всего, на предмет получения потенциального дохода.

 

Коммерческая недвижимость отличается от жилой тем, что она по закону не предназначена для проживания. Ее объекты служат для инвестирования, то есть для сдачи в аренду. Также для самостоятельного ведения бизнеса. В столице и крупных промышленных городах недвижимость показана в широком ассортименте. Ее объекты имеют различное назначение: свободное, производственное, торговое в виде офисов, складов, магазинов, больших супермаркетов. Только собственники объектов могут продать их, заключить аренду, залоговый договор, дарения. Рассмотрим основные виды недвижимости, предназначенной для бизнеса, а зададимся вопросом о том, как ее выгоднее продать, если возникнет такая необходимость.   

Классификация коммерческой недвижимости


Существует несколько критериев, по которым классифицируется коммерческая недвижимость:

  1. Расположение – загородная, городская.
  2. По возрасту – первичная, вторичная.

Целевое назначение

Свободное назначение

Эти помещения служат разным формам ведения бизнеса. Например, в их стенах одинаково выгодно оборудуется кафе, развлекательный комплекс, салон красоты, а также ресторан. Обычно эти объекты расположены на первом этаже новостроек. Они выкупаются у застройщика. Впоследствии, собственники могут меняться, так как такая недвижимость успешно продается. Ею интересуются, в основном, представители малого и среднего бизнеса. Они организовывают в стенах таких помещений собственное дело, либо вкладывают в них деньги с целью инвестирования, то есть пассивного получения дохода.

Объекты розничной торговли

Это одни из самых перспективных с точки зрения ведения бизнеса объекты. Они оборудованы для продаж. Имеется несколько видов таких объектов:

  • группа предприятий торговли (моллы);
  • центры, дома (торговые);
  • галереи и т.д.

А также:

  • павильоны;
  • киоски;
  • аптеки;
  • бутики;
  • магазины;
  • супер и гипермаркеты;
  • торговые центры универсального назначения;

Объекты, заранее предназначенные для этих целей, на стадии строительства создаются с определенной планировкой. В торговых центрах оборудованы зоны отдыха, кафе, рестораны, дома быта и т.д. Торговые центры предназначаются для массовой торговли. Но также существуют объекты, реализующие дорогие, брендовые товары.

Офисы

Это помещения, которые располагаются в бизнес — центрах. Конечно, под цели офиса может быть оборудовано помещение, которое находятся и на другом объекте. Офисы принадлежат компаниям, фирмам, ведущим предпринимательскую деятельность. Считается, что офис – это лицо фирмы. Поэтому бизнесмены стараются как можно качественнее сделать ремонт, оборудовать помещение по последнему слову техники, а также приобрести его (взять в аренду) там, где развита транспортная инфраструктура, недалеко от центра города (а лучше — в центре).

Индустриальная

Это объекты промышленного назначения. Сюда включены заводы, фабрики, мастерские, цеха, склады, базы хранения, ангары. В таких помещениях производят товары, а также хранят их.

Апартаменты

Зачастую как коммерческие объекты применяются обычные дома жилого назначения. Квартиры, расположенные в них, преобразовываются в апартаменты. Потом сдаются приезжим, командировочным на недлительное время. Также в каждом городе построены хостелы. В них можно остановиться на непродолжительное время. Этот вариант для экономных людей.

Социальная

К этим объектам относятся медицинские центры, комплексы оздоровительного назначения, поликлиники, больницы, фитнес клубы и т.д. У этих объектов также есть собственники, которые получают арендную плату за пользование помещениями.

Как купить?

Помещения нежилого назначения приобретаются для самостоятельного ведения бизнеса, а также в целях инвестирования. Будущий владелец планирует сдать в аренду торговое помещение. Либо переделать офис, находящийся в центре города, с целью дальнейшей перепродажи и повышения цены. Причины, по которым тот или иной человек приобретает коммерческий объект, различны. Но каждому из будущих собственников важно понять, каким образом купить недвижимость, кто в этом сможет помочь, а также как грамотно составить договор купли-продажи.

Девушка за ноутбуком

Нежилые помещения покупают самостоятельно, через обращение к агентству недвижимости, а также через частного риелтора. Два последних варианта, без сомнения, предпочтительнее первого, так как значительно снижает риск обмана при проведении сделки по купле-продаже. За услуги, оказанные клиенту, обычно берется комиссия в размере от 2 до 8% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.  

Риски при покупке коммерческой недвижимости самостоятельно:

  1. Проверка документов. Если недвижимость покупается у юридического лица, то необходимо ГКН, получить выписку из ЕГРП и проверить наличие обременений, ознакомиться с договором, на основании которого произошел переход права собственности от бывшего к настоящему владельцу. Кроме того, нужно изучить бумаги на сам объект недвижимости: кадастровый паспорт, поэтажный план и т.д.
  2. Проверка земли, на которой стоит объект недвижимости. В основном, земля в столице находится в аренде. Значит, необходимо ознакомиться с соответствующим договором, назначением земли, сроком аренды. Продают землю в Москве крайне редко. Таким образом, собственников земли, находящейся на территории города, совсем немного.

ВАЖНО: Риск покупателя, пытающегося самостоятельно приобрести недвижимость, состоит в том, что можно потерять деньги на сделке. Если продавец не может из-за отсутствия необходимых знаний самостоятельно проанализировать представленные продавцом документы на недвижимость, лучше обратиться к услугам грамотного специалиста и не экономить на сделке!

  1. Одним из важнейших условий проведения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости является правовое сопровождение. Сама возможность развития негативных последствий по совершаемой сделке могут быть ликвидированы путем полного правового анализа. Необходимо зафиксировать последовательность этапов сделки. Ее условия подробно, четко, отразить в договоре.

ВАЖНО: Риск покупателя при самостоятельном приобретении объекта недвижимости состоит в том, что текст соглашения по купле-продаже может быть составлен неверно, без включения в него существенных условий. Это грозит признанием его недействительным с негативными правовыми последствиями для обеих сторон.

Кроме того, существует масса рисков, о которых может быть не осведомлен добросовестный приобретатель:

  • приобретение недвижимости с недостатками (скрытыми);
  • уклонение продавца от действий по государственной регистрации перехода права собственности к продавцу;
  • приостановление регистрационных действий со стороны Росреестра по разным причинам: часто для устранения недостатков необходимо присутствие продавца, либо его представителя, но бывает и так, что продавец пропадает, это значительно усложняет регистрацию;
  • риски, связанные с покупкой недвижимости, относящейся к культурному наследию;
  • отказ продавца в снятии обременения с объекта недвижимости и т.д.

Риски минимизируются в случае, если в ход сделки вступает профессионал, знакомый со всеми случаями недобросовестных продаж недвижимости, а также со всеми аспектами заключения подобных договоров.

Как продать?

В этом отношении алгоритм реализации объектов не отличается от жилой недвижимости:

  1. Стоимость. Ее формирование не может быть произвольным. Цифра на ценнике должна быть адекватной, обычно устанавливается исходя их данных исследований рынка недвижимости. Анализ производится по цене аналогичных объектов. К этому вопросу нужно подойти со всей ответственностью, так как формирование корректной цены – это 50% успеха будущей сделки. Если цифра будет завышена, покупатель просто не заинтересуется недвижимостью. Если цифра будет занижена, продавец потеряет те деньги, которые бы он мог выручить при адекватном формировании стоимости предложения.

ВАЖНО: При покупке или продаже недвижимости для коммерческих целей, в отличие от жилой, стороны – покупатель, продавец отдельно анализируют характеристику продаваемого (покупаемого) объекта приносить в дальнейшем доход.

Перед тем как выставить объект недвижимости на продажу, необходимо знать разрешенный вид использования этого объекта, проанализировать возможную прибыль от него, а также возникающие риски при продаже. Кроме того, необходимо провести оценку имущества объекта, а также проанализировать недостатки продаваемого имущества. Анализ следует производить на основе месторасположения недвижимости, отсутствие или наличие удобных подъездов к строению, близости автомагистралей, проходимости места. То есть, необходимо учесть все аспекты, имеющие большое значение для успешного ведения бизнеса. В договоре детально описывается продаваемый объект, а также все условия, сопутствующие сделке.

  1. Формирование предложения по продаже. Необходимо составить его так, чтобы продаваемый объект должен быть показан в самом привлекательном виде. Кроме того, фото объекта недвижимости должно быть сделано в лучшем качестве, чтобы потенциальный покупатель смог детально его рассмотреть. Реклама размещается в СМИ, интернете, на специализированных ресурсах риэлторов.
  2. Показы, звонки. Помещение должно быть идеально готово к показу. Его необходимо, как минимум, убрать, вынести мебель. Все лишние предметы способны затруднить осмотр, вызвать негативное впечатление от офиса, помещения производственного назначения.
  3. При согласии покупателя оформляются документы, необходимые для проведения будущей сделки. Подписывается соглашение, в котором определяются сроки выхода на сделку, а также ответственность сторон, если кто-то откажется от подписания основного договора. На этом этапе решается вопрос с задатком или авансом.

Переговоры с риэлтором

В тексте договора прописываются все, без исключения, условия. Особенное внимание уделяется существенным, при желании стороны добавляют в соглашение дополнительные. Но важно акцентировать внимание на алгоритме взаиморасчетов между покупателем и продавцом, сумме и пути передачи денежных средств от одного к другому. 

Предмет договора – это его существенное условие. Оно должно отвечать требованиям закона. В частности, в соглашении в обязательном порядке должны быть отражены главные характеристики товара. Если это недвижимость, то площадь, адрес, основание, по которому она перешла к покупателю, и почему ею владел продавец. В договоре прописываются данные сторон, точные сроки передачи имущества.

Заключенная сделка – это подписанный договор купли-продажи, а также прошедшее регистрацию право перехода собственности от одной стороны к другой. В процессе регистрационной процедуры Росреестр требует определенных бумаг. Среди них необходимы паспорта двух сторон, паспорт недвижимости. А также документы на собственность, актуальная выписка их ЕГРН. В ней может быть указано существующее обременение, наложенное на продаваемый объект.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения. Передаточный акт, подписанный сторонами, выступает подтверждением того, что объект передан покупателю.

Продажа коммерческой недвижимости имеет определенные нюансы. Это этапы сделки, следующие друг за другом, а также составление договора купли-продажи. Часто потенциальным приобретателям или продавцам необходима помощь профессионала, особенно в случае, если недвижимость планируется продать в скором времени.    

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Сравнить объекты:
error: