Результаты вашего поиска

Как инвестировать в элитную недвижимость

Я часто пишу о своих клиентах, которые покупают жилье для своей семьи, но есть и те, кто видит недвижимость как инвестицию. Земля и недвижимость – две вещи, которые не перестают быть привлекательными для инвесторов. Далеко не каждый может купить недвижимость в Москве в 2019 году, с января этого года цены непрерывно росли. Но это же является показателем выгодных капиталовложений.

Элитная недвижимость в Москве не зависит от движения тенденций рынка. Цена на элитное жилье всегда растут, а покупательский интерес остается приблизительно на одном уровне.

Нет ничего приятнее, чем инвестиция, которая не зависит от падений рынков. Этим не смогут похвастаться даже «Газпром», «Сбербанк» и «Лукойл». Но как профессионал, я не могу назвать эту категорию идеальной инвестиций. Как и у других, у неё есть свои плюсы и минусы. Но самое важное – это собственное желание выбирать конкретный объект для вложения денег. Я постараюсь объяснить, как инвестировать в недвижимость в Москве, и чего можно ждать от такого проекта.

Фото у окна стоя девушки в элитной недвижимости

 

Шаг 1. Стоит ли инвестировать в недвижимость 2019


Купить элитную недвижимость в Москве может тот, для кого это не единственное вложение денег. Средняя цена квадратного метра элитного жилья в первом квартале достигла 815 тысяч рублей. Этим самым установив трехлетний рекорд. Доход от этой недвижимости нельзя получить в первые месяцы, а иногда, и в первые годы. То есть, нужно быть готовым потратить 100 миллионов рублей, не зная точно, когда это принесет конкретную прибыль.

Распространенная ошибка думать, что уникальность объекта и его качество позволят быстро получить доход от квартиры. Перепродажа и сдача в аренду элитных квартир – долгий процесс, поэтому подобное инвестирование создает пассивный доход, дополняющий другие проекты.

Но именно такой пассивный доход рекомендован всем, кто уже вкладывает деньги в акции или рынок металлов. Элитная недвижимость становится надежной «финансовой подушкой», даже если есть рискованные капиталовложения.

Эксперты рынка недвижимости делятся на 2 типа – те, кто говорят, что выгодно инвестировать в недвижимость при любых обстоятельствах и тех, кто утверждает, что это миф. Чтобы разобраться, нужно для начала определиться с тем, что в себе содержит понятие «элитное жилье в Москве». Такие параметры как хорошая транспортная развязка, планировка или отделка никак не характеризуют квартиры данного типа. Элитное жилье отличается тем, что от района расположения, до количества сторон света в квартире можно описать словами в превосходной степени.

Пример элитного комплекса –  Клубный «ВТБ Арена парк». Девелоперы его называют мини-городом. Наличие собственного стадиона, 2 офисных центров и старого Петровского парка отличают его от бизнес-класса и премиум-класса. Одной из ключевых особенностей элитных многоквартирных домов является небольшое количество квартир. Так «ВТБ Арена парк» содержит 56 апартаментов.

Элитное и премиум жилье – отличия

  1. Район. Элитные квартиры – Хамовники, Москва-Сити и Якиманка. Премиум-класс может находится за пределами Садового кольца.
  2. Количество метров. Элитное жилье – в среднем от 200 квадратных метров. Премиум – 150 квадратных метров. Ниже 100 квадратных метров – это уже бизнес-класс, даже при наличие других признаков «элитки».
  3. Инфраструктура. В элитных комплексах, кроме обязательно огражденной территории и охраны, чаще всего есть обслуживание.
  4. Высота потолков у элитного жилья не менее 3,5 метров.

В очереди за элитными квартирами не стоят. В этом сегменте каждый лот ждет «своего покупателя». Этот факт я говорю не просто так, потому что, если покупка элитной квартиры изначально является инвестицией, то нужно быть готовым ее содержать – в квартирах стоимостью от 300 миллионов рублей налог 2%. Кроме этого, нужно оплачивать эксплуатационный платеж.

При этом стандартная средняя прибыль для инвестора составляет от 15% годовых. Эта цифра проверена десятком лет и является пока достаточно стабильной. Такой процент можно получить от продажи квартиры, аренда элитной недвижимости приносит 6-8% годовых.

 

Шаг 2. Документы на элитную квартиру


Перечень документов на элитное жилье не отличается от списка для жилья других классов. Как риелтор, я хочу в очередной раз обратить внимание, что оформление документов – это момент истины и проблемное место инвестиции. Но, чем выше ставка, тем больше потери при допущенной ошибке.

Как правильно инвестировать в недвижимость, на что обратить внимание

  • Справка о количестве прописанных жильцов. Должно быть «ноль». На первый взгляд это кажется очевидным, но есть тот 1%, который становится объектом мошенничества.
  • Справка об задолженностях по платежам. Должно быть «ноль». Эксплуатационные взносы и коммунальные услуги в элитной квартире могут составить круглую сумму. Иногда, продавцы «не успевают» оплатить вовремя. Чтобы это не стало проблемой нового владельца, нужно проверять внимательно в числе других документов.
  • Разрешение от супруги или экс-супруги. И в случае брака, и в случае наличия развода, нужно подтверждение, что через пару месяцев никто не подаст в суд об обжаловании своего права на собственность. Кстати, это одна из популярных схем мошенников рынка недвижимости.
  • Работа через агентов должна быть нотариально заверена.

Не буду описывать каждый из документов, но могу сказать одно – не берите на себя полную ответственность по их проверке. Даже, если это не первая сделка, лучше, если этим займется профессионал. Эту работу выполняют как самостоятельные юристы, так и агенты, которые предоставляют полный комплекс услуг сопровождения сделок на рынке.

 

Шаг 3. Как выбрать ликвидную квартиру


Если сравнить любую элитную квартиру с квартирой эконом-класса, то все преимущества будут очевидными. Но те, кто покупают жилье эконом или комфорт-класса не могут вложить 2 миллиона долларов в недвижимость. Рынок элитной недвижимости в Москве живет своей жизнью по своим правилам. Купить элитную квартиру в Москве нужно с осознанием, что это инвестиция. Даже, если сейчас основная цель – это приобретение жилья для своей семьи.

Экспозиция элитных квартир длится от 5 месяцев и это считается нормальным. Но также, ко мне обращались клиенты, которые не могли продать роскошные квартиры более 1 года. Ликвидность элитной квартиры – это возможность максимально быстро ее продать с повышенной ценой.

 

Что повышает ликвидность элитной квартиры

  1. Район элитной недвижимости

В сети можно найти утверждения, что сейчас покупатели ищут элитные квартиры за пределами ЦАО. Это абсурдное утверждение. Элитная квартира в Москве демонстрирует максимальный престиж. И Центральный округ – это район элитного жилья. Всё, что за пределами ЦАО может претендовать на класс «премиум», который выступает конкурентом рынку «элитки».

Элитное жилье всегда располагается в исторических районах. Например, Хамовники имеют длинную историю про селение ткачей в тех местах. Историю сохраняют и в архитектуре, в таких районах оставляют дома разных годов, можно встретить даже дореволюционные.

Квартиры в ЦАО Москвы указывают на престиж их владельцев. Именно это ищут покупатели элитной недвижимости. Это единственная категория квартир, где цена имеет второстепенное значение. Когда состоятельный покупатель осматривает роскошные клубные дома и апартаменты, то он не часто оперирует набором критериев. Более того, он может высоко оценить несколько квартир, но будет искать ту, которую почувствует подходящей.

Пример ликвидных элитных комплексов – ЖК «Звезды Арбата». Девелоперы расположили его на территории самого культурного и знаменитого района Арбат. В данном случае, это комплекс апартаментов, который совмещен с 5-ти звездочным отелем «Мариотт». Такое совмещение не случайно, потому что девелоперы претендуют на уникальность элитных апартаментов, обслуживание которых будет официально 5 звезд.

Еще один пример элитного расположения – ЖК «Литератор». Это комплекс нескольких домов от 3 до 7 этажей, от которого 2,5 километра до Кремля, и который граничит с усадьбой Толстого.

  1. Виды элитных квартир в Москве

Чтобы понять в какую недвижимость инвестировать, если рынок элитной недвижимости только открываешь, нужно знать виды элитного жилья.

  • Апарт-комплексы.

Я уже привел пример и указал на «Звезды Арбата». Еще одним достойным представителем категории элитных апартаментов Москвы является ЖК «Софийский». Девелоперы умеют удивлять тем, как они получают разрешение на строительство новых объектов. Создатели ЖК «Софийский» показали уровень своих амбиций – комплекс находится в самом центре российской архитектуры золотого века, среди особняков с видом на Кремль.

Единственный комплекс среди старых усадьб позволяет получить частное уединение в центре столицы – стандарт элитной недвижимости.

Апартаменты стали конкурентом квартир, они подчеркивают статус и сочетают в себе высокое качество комфорта с гостиничным обслуживанием. Правовой статус нежилого помещения можно оценить самостоятельно, как минус или плюс. Там нельзя сделать прописку, но зато можно регистрировать на юридическое лицо.

  • Клубные элитные дома.

Первый клубный дом появился еще в 1987 году. Особенностью этого вида элитной недвижимости есть малое количество квартир и высшая ценность права на частную жизнь в окружении людей, которые тебе близки по духу.

Купить квартиру в клубном доме в Москве – вступить в закрытый клуб. «Гранатный палас» – один из топ-клубных домов. Расположен недалеко от Патриарших и включает 17 квартир. Девелоперы подчеркнули особенность наличием мужского сигарного клуба. Там же находится женский салон красоты и детская игровая.

«Novel House» на Якиманке находится в 500 метрах от Кремля, недалеко от Третьяковской галереи. Дом на 8 квартир и 2-умя многоуровневыми пентхаусами. Одна из особенностей – терраса на кровле для встреч и отдыха.

  • Элитные МФК.

Мини-города для жизни в полном комфорте в пределах родной столицы. Особенность типа элитной недвижимости – многофункциональность частной территории с охраной. МФК включает в себя жилую часть и коммерческую, что позволяет работать, не покидая пределы комплекса.

Я уже упоминал «ВТБ Арена парк». Этот МФК прекрасно характеризует весь вид – в распоряжении собственника элитной недвижимости не только роскошная квартира и офисный центр, но и стадион, где будут проходить матчи и концерты.

Еще один представитель категории – «Савеловский Сити». Целый квартал, чьи дома носят имена джазовых исполнителей, а сами строения аппелируют к архитектуре небоскребов Нью-Йорка.

В кварталах МФК есть всё – от супермаркета до студий танцев и спортивных комплексов.

  1. Как выбрать элитную квартиру

В завершение хочу рассказать о еще одном ключевом факторе ликвидности элитных квартир – эксклюзивности. Покупатели на рынке элитного жилья готовы платить большие деньги за абсолютную уникальность, в которой они найдут свою гармонию.

 

Проект элитной недвижимости обязан быть концептуальным, а инвестор должен оценить привлекательность концепции для потенциальных покупателей. Так, говоря о «Гранатном Паласе», нужно упоминать, что его жители будут собираться в сигарном клубе с бильярдом. А, продавать квартиру в «Савеловском», значит предложить атмосферу Нью-Йорка и эпоху джаза. За этими словами скрываются особенности дизайнерских решений.

 

Когда думаете, как правильно инвестировать в элитную квартиру, всегда смотрите на концепцию девелопера, потому что потенциально нужно представлять будущую целевую аудиторию для продажи. Люди, которые выбирают «Литератор» не похожи на тех, кто выбирает «Novel House».

 

И последнее, авторский дизайн элитной квартиры. Некоторые ЖК продаются с первичной отделкой, но многие с готовыми проектами дизайнеров и мебелью.

Стили элитного дизайна

  1. Французская классика – молочно-бежевые тона с мягким теплым
  2. Английская классика – сдержанная лаконичность в деталях, сочетание бежевых цветов с деревом.
  3. Семейный интерьер или современная классика – популярный стиль, который не ограничивает дизайнеров, возможны яркие элементы, но все материалы отличаются высоким качеством.
  4. Мужской стиль и лофт – стиль элитной холостяцкой квартиры с высокими потолками и брутальными элементами.
  5. Арт-деко – когда квартира попадает в руки мастера, художника и в ней появляются предметы искусства. В этом стиле главное – уникальность создания законченной композиции, которая указывает на откровенную роскошь.

В своей статье я показал, что нужно учитывать если хотите начать инвестировать в элитную недвижимость. А залог успешной сделки с максимальной прибылью – это работа с профессионалами, которые помогают оценивать недвижимость, проводить осмотры и увеличивать прибыль от перепродажи.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Сравнить объекты: