Результаты вашего поиска

Как продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети?

Продажа квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние, зарегистрированы в ней, усложняет отчуждение. Но соблюдение основных моментов, присущих этой сделке, сократит период продажи. Главное – не нарушать закон при заключении сделки.

Ребенок радуется новой квартирой

Инструкция

Продавая квартиру, следует понимать две вещи:

  • Дети, подростки, не достигшие 18 лет, наряду с родителями, выступают собственниками. Но их права в этом отношении ограничены, поэтому их реализацией занимаются законные представители. Если гражданину не исполнилось 14 лет, все вопросы по сделке решают его законные представители, включая право подписи документов. После 14 лет подросток вправе самостоятельно принимать участие в сделке: ставить подпись на бумагах, но только с согласия папы или мамы, а также иных взрослых.
  • Для реализации квартиры, в которой собственники дети, подростки, нужно согласие уполномоченного органа.

Справка: Органы опеки и попечительства, выдающие согласие на сделку, относятся к органам исполнительной ветви власти, реализовывают функции в пределах своей компетенции. В частности, к одному из направлений деятельности этого органа относится контроль над гражданами, которые являются законными представителями недееспособного или ограниченно дееспособного. К законным представителям относятся не только папа и мама. Это могут быть иные лица в случае, если ребенок сирота, либо его родители лишены соответствующих прав.

Исходя из функции этих учреждений, законные представители обязаны взять документ о том, что органы опеки не против проведения сделки. Этот документ необходим в сделке. Если договор будет проведен без него, он считается недействительной. И любой честный риэлтор не станет продавать квартиру без согласия опеки.

Алгоритм действий:

  1. Подготовка к продаже квартиры, согласование условий этого процесса.
  2. Поиск нового жилого помещения, которое по характеристикам похоже на продаваемое помещение (если планируется приобретать новую квартиру).
  3. Составление, подготовка, направление на адрес органа опеки пакета документов по сделкам: основной и альтернативной.
  4. Анализ предоставленных документов со стороны органов опеки.
  5. Составление согласия на реализацию жилья.
  6. Осуществление продажи.
  7. Регистрационные действия с договорами.
  8. Приобретение нового жилья.
  9. Сообщение органам опеки о сделке, отправление в адрес учреждения документа, свидетельствующего о том, что несовершеннолетнему куплена новая квартира.

Основным правилом продажи жилого помещения, в котором собственником является ребенок, выступает одновременная покупка новой квартиры.

Одновременная покупка квартиры, то есть проведение альтернативной сделки, выступает главным правилом продажи помещения, в котором владельцами выступают дети. В период этапа согласования условий, на которых проводится сделка, покупатель в обязательном порядке получает информацию о том, у несовершеннолетнего само согласование продажи с опекой проверяется в Росреестром. Это происходит на этапе регистрационных процедур сделки.

Сбор документов

В пакет документов входят:

  1. Заявление, где указаны данные заинтересованных лиц;
  2. Свидетельства: о браке, рождении;
  3. Основной документ законных представителей, детей: паспорт, либо свидетельство о рождении малолетних;
  4. Кадастровый паспорт продаваемого жилья;
  5. Выписка из ЕГРН.

Если заинтересованными лицами планируется покупка другой квартиры, то они должны предоставить в опеку документы на нее. Органы опеки тщательно проверяют предоставленные бумаги. Представители этого органа имеют право беседовать с взрослыми, а также осуществлять мероприятия по обследованию приобретаемого помещения с составлением специального документа. Он называется акт обследования помещения.

Если продажа жилья осуществляется без предоставления нового помещения, список предоставляемых бумаг расширится, но незначительно. В него попадают бумаги, которые подтверждают необходимость родителей оплатить дорогостоящее лечение своему ребенку, либо переехать в другую местность, с лучшими климатическими условиями.

К списку документов, указанных выше, прилагаются:

  1. Выписки из поликлиник, частных клиник;
  2. Разрешение на въезд в другие страны;
  3. Обретение правого статуса иностранного гражданина, вида на жительство за границей;
  4. Соглашение о долевом строительстве и т.д.

Важно: Ситуаций, при которых семья может не приобретать жилое помещение взамен проданного, множество. По каждому конкретному из них следует проконсультироваться с опекой. Именно ее представители укажут, какие именно бумаги следует предоставить заявителям в каждой ситуации.

Получение согласия опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Органы опеки дадут согласие на сделку, если будут твердо убеждены в том, что интересы ребенка не ущемляются. Свое убеждение они основывают на следующих положениях:

  • Обе квартиры (покупаемая, реализуемая) одинаковы по цене;
  • Новое жилье не уступает старому по своим техническим особенностям;
  • Одинаковая или большая площадь новой квартиры, если сравнивать ее со старой.

Изучив эти три показателя, органы опеки оформляют заключение о возможности реализации жилого помещения, в котором собственником является несовершеннолетний. Органы опеки выдвигают условие законным представителям о том, что необходимо при продаже одновременно приобрести новое жилье и уведомить их об этом. В разрешительном документе на сделку, а именно в постановлении, выданном от имени главы местного органа, фиксируется срок, в течение которого должны быть проведены обе сделки, а также отправлено сообщение о получении несовершеннолетним права собственности на жилое помещение. Постановление главы местного органа, то есть разрешительный документ, предоставляется в Росреестр. Он необходим на стадии регистрации сделки. Росреестр регистрирует сделку только в том случае, если ему предоставлены все необходимые документы: право собственности переход на тех граждан, которые покупают жилье.

Важно: Покупка новой квартиры не требует от законных представителей получение повторного соглашения от органов опеки.

Когда приобретение нового жилья на ребенка не требуется?

Если родители планируют приобрести жилье на территории иностранного государства, либо переехать на новое место жительство в пределах России, в исключительных случаях органы опеки могут дать «добро» на продажу квартиру, в которой ребенок является собственником.

Мать с детьми

Кроме этого, существуют и иные жизненные ситуации, при которых покупка нового жилья одновременно с продажей старого, не актуальна. Например, приобретение жилья на стадии возведения. Очень многие семьи стараются улучшить жилищные условия, приобретая квартиры с большей площадью чем та, которая была ранее. Но органы опеки в этой ситуации ставят условие о том, что строительство дома должно быть завершено более чем наполовину. А также то, что до момента фактического переезда ребенка необходимо прописать в другое жилое помещение.

Помимо этого, существуют ситуации, когда органы опеки допускают покупку новой квартиры по своим параметрам уступающей предыдущей. Например, это может быть связано с тяжелым недугом ребенка, при котором ему необходимо покупать дорогие лекарства, а также ребенок нуждается в реабилитации. В этой тяжелой и непростой ситуации органы опеки принимают заболевание ребенка в качестве уважительной причины, служащей стимулом для продажи жилья. На деньги, вырученные с продажи жилого объекта, несовершеннолетний лечится. Обязательно родители должны сохранить все платежные документы, выданные медицинскими учреждениями, где лечился их ребенок.

Еще одним из примеров схожей ситуации может служить также недуг ребенка, аллергия. Скажем, по состоянию здоровья он не может проживать в определенной местности, с климатическими условиями, существующими в ней. На его заболевание влияет много факторов, включая грязный воздух, близость к предприятиям промышленности. Все это усугубляет итак непростое состояние ребенка. В этом случае органы опеки могут дать согласие на переезд родителей из города в сельскую местность.

Органы опеки дают разрешение, но при условии открытия счета на ребенка в банке. На этот счет должны поступить денежные средства от реализации жилого помещения.

Счет может быть открыт, но при некоторых условиях:

  • Опека предварительно согласилась на его открытие;
  • Счет должен иметь строго целевое назначение, выраженное в поступлении и хранении денежных средств;
  • Распоряжение денежными средствами со счета осуществляется только с согласия представителей органов опеки.

Условие об открытии счета будет фиксироваться в согласии органа опеки. Аналогичное положение включается в договор, который подписывается между сторонами в процессе заключения сделки. Регистрация сделки будет проходить только после зачисления денежных средств на специализированный банковский счет, открытый исключительно на имя ребенка. Эти требования контролируются органами опеки. Законные представители несовершеннолетнего лица уведомляют опеку о том, что жилье реализовано, а деньги поступили на счет. Если денежных средств там не будет, сделка по продаже жилья будет признана недействительной. К ней будут применены правовые последствия, связанные с недействительностью договоров. В частности, все по сделке вернется назад, на ребенка вновь будет оформлено свидетельство о собственности на продаваемое ранее жилье. На специализированном банковском счете со строго целевой направленностью деньги хранятся до момента распоряжения ими.

Законное распоряжение денежными средствами на банковском счете может быть осуществлено на цели:

  1. По усмотрению – если подростку исполнилось 18 лет.
  2. При согласии опеки – передача денег продавцу, если ребенку приобретена новая квартира.

Каждое действие законных представителей, если оно связано с распоряжением денежных средств со счета ребенка, происходит под контролем уполномоченных органов. Если по итогам сделок, проведенных незаконно, права ребенка ущемляются, грубо нарушаются, к ответственности за это привлекаются не только законные представители несовершеннолетнего лица, но и должностные лица органов опеки.

Как выписать несовершеннолетнего при продаже?

Если в квартире, которая планируется к продаже, прописан ребенок, не являющийся собственником, перед операцией отчуждения недвижимости его выписывают. Если этого не сделать, квартира будет считаться с обременением, продать ее будет очень сложно. Цена на такой объект недвижимости значительно упадет. Закон разрешает осуществлять выписку несовершеннолетнего из жилья, если существует возможность одновременной регистрации ребенка в другом месте. Нельзя ребенка выписывать из одного жилья без предоставления ему другого. Если родители не имеют возможности найти другое жилье для прописки ребенка после его выписки из отчуждаемого помещения, в различных случаях можно найти выход из положения. Например, найти квартиру, подходящую по параметрам с продаваемым жильем, зарегистрировать там ребенка. Либо в такой квартире прописать одного из родителей. По закону, местожительство ребенка до 14 лет – это жилье, в котором зарегистрированы его отец и мать.

Переезд в другое жилье

Важно: Если возможна регистрация ребенка в другом месте, то нужно уточнить основные характеристики этого помещения. Они не должны быть хуже предыдущего, которое продается.

При выписке ребенка законные представители обязаны предоставить пакет документов:

  1. Паспорт (можно один документ родителей).
  2. Свидетельство о рождении, паспорт с 14 лет.
  3. Паспорт на квартиру, где планируется прописать ребенка (технический).
  4. Заявление о выписке ребенка. Этот документ заполняется в МФЦ.
  5. Листок убытия.

Если опека из-за определенных обстоятельств в жизни семьи дала разрешение на приобретение квартиры, уступающей по параметрам старому жилью, это не означает, что эти характеристики должны быть значительно ухудшать положение ребенка. Во-первых, жилье должно быть пригодно для постоянного пребывания в нем. Во-вторых, в нем должны быть соблюдены все санитарные нормы. Допускается ухудшение, но оно не может быть названо значительным.

Например, по параметрам:

  • Новая квартира меньшей площади;
  • Неразвитая транспортная инфраструктура;
  • Дом построен раньше, чем тот, в котором ранее продавалась квартира;
  • Неудобное расположение дома;
  • Большее расстояние до метро и т.д.

Опека учитывает все эти моменты. Они имеют ключевое значение при принятии ею решения, в частности, выдачи или не выдачи разрешения. Опека принимает во внимание и иные случаи, все зависит от конкретной ситуации, в которую попала семья.

Возможные риски

Риску недвижимости присущи риски. Они связаны с недобросовестностью той или иной стороны при заключении сделки. Последствия признания договора недействительным довольно печальны. И анализ статей ГК РФ, например, 431.1 говорит о том, что, прежде всего, пострадает в этой ситуации покупатель. Причем, человек, который добросовестно вел себя в процессе заключаемой сделки, был добросовестным приобретателем.

Дети помогают родителям

При участии несовершеннолетних риски, связанные с продажей квартиры, возрастают. Необходимо участие специалиста в таком деле, покупатели в ряде ситуаций самостоятельно не смогут разобраться в обстановке. Например, одной из проблем при покупке понравившегося жилья станет отказ органов опеки. Но некоторые родители идут на нарушение закона, продают добросовестным покупателям квартиру. Как следствие, такая сделка считается противозаконной.

Если покупатель реализует свое жилье, в котором прописаны дети, они являются собственниками, не следует сразу отказываться от просмотра. Необходимо найти грамотного риэлтора. В процессе общения с покупателем, осмотра жилья, анализа документов на жилое помещение, следует обратить внимание на следующее:

  1. Число детей, собственников, возраст;
  2. Наличия разрешения опеки, анализ на подлинность этого документа;
  3. Документ о том, что на момент продажи, в квартире отсутствуют зарегистрированные лица.

В практике риелторов часто возникают ситуации, когда согласие органов родители еще не получили, но они уверяют, что все вопросы с этим органом будут решены уже после сделки. Не стоит верить голословным утверждениям. В противном случае, это грозит приобретением жилья в незаконном порядке.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

 

Сравнить объекты:
error: