Результаты вашего поиска

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Ситуация на рынке недвижимости Москвы нестабильна: спрос на жилье колеблется, а в условиях кризиса количество предложений постоянно растет. Покупатели осознают выгодность своей позиции, поэтому требуют снизить цену, пойти на уступки.

Инструкция по продаже недвижимости

Грамотно подготовив жилье к продаже, изучив все тонкости предстоящей процедуры, вы сможете без потерь для бюджета продать квартиру, а инструкция ниже упростит задачу. Даже если вы решите обратиться в агентство недвижимости, ознакомление с этой статьей позволит понимать риэлтора с полуслова, вникнуть во все тонкости предстоящей сделки.

1.    Уточнение условий для продажи.

Одного желания продать недвижимость недостаточно. Уточните, имеете ли вы на это право по закону. Соблюдая советы экспертов, как продать квартиру, вы избежите досадных ошибок.

Согласие всех собственников

Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, которую купили на собственные деньги, то проблем возникнуть не должно. Главное, упорядочить документы. Как это сделать, подробно описано во 2 пункте. При недостатке времени можно поручить работу специалисту – опытный риэлтор справится гораздо быстрее.

null
Как оценить стоимость квартиры

Важно! Даже если за вас все сделает доверенное лицо, на заключении сделки придется присутствовать лично. Исключения: проживание за границей (представителю потребуется генеральная доверенность). Но покупатели могут на это не согласиться из-за риска быть обманутыми.

Если квартира находится в долевой собственности, получите письменное согласие всех владельцев долей. Обратитесь к нотариусу для оформления договора, в котором поставят подписи все собственники жилья.

В случае совместного владения без разделения на доли идти к нотариусу необязательно – достаточно письменного соглашения сторон.

Когда один или несколько дольщиков квартиры отвечают отказом, продавать квартиру вы не имеете права. Можно попытаться реализовать на рынке долю, предварительно предложив купить ее другим собственникам.

Исключение обременений

Под термином «обременения» понимаются ограничения, препятствующие продаже недвижимости. Обычно они выражаются в виде прав третьих лиц без статуса собственника, но при этом имеют определенные права на квартиру. Это могут быть санкции (аресты, запреты), наложенные судом или правоохранительными органами.

Обременения бывают регистрируемые и нерегистрируемые в Росреестре.

Регистрируемые:

  • Залог жилья (кредит или ипотека);
  • Оформление рассрочки (до окончания выплат недвижимость остается в залоге у продавца);
  • Действующий договор на длительную аренду;
  • Договор пожизненного содержания с иждивением;
  • Запрет следствия на сделки с квартирой;
  • Судебный арест, наложенный за просрочки по кредитам или долги.

Нерегистрируемые обременения – это права третьих лиц:

  • Арендаторы, живущие в квартире по договору;
  • Супруги, брак с которыми был заключен до покупки жилья;
  • Другие наследники;
  • Дольщики (право преимущества покупки доли).

При наличии обременений, даже если сделку удастся провести, всегда останется вероятность, что кто-то из третьих лиц или госорганы обратятся в суд, признают сделку недействительной.

Важно! Уточнить, есть ли на недвижимость зарегистрированные обременения, можно самостоятельно. Поможет онлайн-запрос на официальном сайте Росреестра – форма находится в справочном разделе. Второй способ – заказать выписку ЕГРН, которая пригодится потом при заключении сделки

Устранение недостатков, внушающих сомнения

В конкретных случаях стоит настроиться на длительный процесс поиска покупателя. Речь идет о «сомнительных» квартирах, приобретаемых неохотно по разным причинам:

  • Наличие несогласованной перепланировки (в особенности тех, что нарушают правила СНиП и не могут быть согласованы).

Всегда существует риск, что кто-то из соседей или гостей сообщит в Жилинспекцию, тогда придется возвращать стены на место. Поэтому покупатели требуют предъявить техпаспорт – по нему легко сравнить фактическую планировку с изначальной. Для устранения сомнений узаконьте планировку.

  • Недвижимость в собственности меньше года.

Яркое воображение покупателя может сыграть с вами злую шутку. Если вы унаследовали жилье, сразу пожелали его продать, вам будут задавать вопросы про других наследников. Если квартира подарена бабулей, живущей в доме престарелых, покупатель рискует остаться без квартиры, если ее признают невменяемой. Эти и подобные обстоятельства предугадать и проверить сложно, поэтому знающие люди избегают покупать недвижимость у владельцев, лишь недавно получивших право собственности. Подойдет справка из ПНД, выписка из ЕГРН, другие документы для продажи квартиры, способные развеять сомнения.

  • Среди собственников есть человек, находящийся в тюрьме или признанный пропавшим.

Тут все ясно без длинных объяснений. Он может объявиться на пороге нового собственника, испортить ему жизнь вплоть до выселения после признания сделки незаконной. Доверенность от заключенного поможет устранить сомнения, а вот с пропавшими дело не так просто.

  • Квартира куплена с реализацией материнского капитала.

Проверить, фигурировала ли сумма материнского капитала при оплате квартиры, практически невозможно. Но увидев у вас двоих детей, покупатель может насторожиться, потребовать справку об остатке средств на счету сертификата из Пенсионного Фонда. Продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала сложно, но можно – этому посвящен отдельный пункт статьи.

В любой из перечисленных ситуаций будьте готовы к требованию предоставить документы, подтверждающие, что никаких рисков для покупателя нет.

2.    Сбор документов.

Помимо свидетельства о праве собственности на квартиру, для ее продажи необходим пакет документов, включающий:

  • Единый жилищный документ или выписку из домовой книги. Эти документы освещают, кто является собственником жилья, кто прописан там на момент оформления выписки, указывают размер долга по коммуналке, если таковой имеется. ЕЖД, действующий 60 дней, можно заказать в МФЦ, заполнив заявление и предъявив паспорт. Выписку, действующую 30 дней, заказывают через УК или МФЦ.
  • Выписку из ЕГРН. Она содержит данные о владельцах недвижимости, основаниях приобретения права собственности, наличии обременений. Срок действия – 1 месяц.
  • Договор, обосновывающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты или передачи. При утере его можно дублировать в Росреестре. Если сделка была заверена нотариусом, в его архиве можно получить дубликат.
  • Документы для подтверждения вашей личности. Желательно иметь не только паспорт, но и права, загран – так вы точно развеете все подозрения покупателей.
  • Техпаспорт БТИ. Этот документ докажет, что в квартире не проводилось несанкционированных перепланировок.
  • Письменное согласие супруга на продажу. Если квартиру покупали в браке, заранее оформите документ, заверьте его у нотариуса.
  • Письменное согласие опекуна или органов опеки. Требуется, когда одна из долей принадлежит ребенку, либо у продавца имеется опекун.
null
Документы для продажи квартиры
null
Документы для продажи квартиры в ипотеку

Оригинальные справки о дееспособности из ПНД и НД. Продавец, особенно преклонного возраста, должен подтвердить, что он находится в трезвом уме и памяти.

3.    Предпродажная подготовка квартиры.

Быстрая продажа – это не простое везение. Большинство покупателей обращают внимание на внешний вид квартиры на вторичном рынке, так как их покупают, чтобы можно было сразу заселиться. Вот пошаговая инструкция, раскрывающая, как продать квартиру самостоятельно, правильно ее подготовив:

  • Проведите расхламление квартиры. Выбросьте все личные вещи, старую мебель. Пустые просторные комнаты выглядят привлекательнее, чем заваленные старьем помещения, больше похожие на склад.
  • Устраните мелкие дефекты. Отремонтируйте подтекающий кран, подклейте обои, замените сломанные дверные ручки.
  • Проведите генеральную уборку.
  • Сделайте качественные фото. Для этого потребуется как минимум цифровой фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой. Снимать лучше при естественном освещении, либо вкрутить яркие лампочки с белым светом.

Уберите подъезд. Грязный подъезд отпугивает не меньше бардака в квартире. Можно за небольшую сумму нанять уборщицу, которая вымоет лестницу до вашего этажа.

4.    Реклама.

Если вы наняли агента по недвижимости, то все дальнейшие заботы о том, как рекламировать квартиру, можно переложить на его плечи. Но это инструкция рассказывает, как продать квартиру без риэлтора, поэтому вот вам пара советов о размещении объявлений.

Используйте все возможные каналы, которые позволяет бюджет. Это могут быть онлайн-сервисы, местные газеты, бумажные объявления на специальных досках.

Купите отдельную SIM-карту для звонков потенциальных покупателей. Размещение реального номера онлайн чревато попаданием в спам-базу.

null
Где рекламировать квартиру

В объявлении подробно опишите все характеристики жилья:

  • Состояние квартиры (нужна трезвая оценка, а не ваши эмоции к собственному дому);
  • Описание планировки (комнаты смежные или изолированные, санузел раздельный или совмещенный, высота потолков, площадь каждой комнаты);
  • Материал стен дома, давность капитального ремонта;
  • Наличие счетчиков, домофона. Кондиционера;
  • Описание двора (парковка, закрытый или открытый, детская площадка);
  • Инфраструктура микрорайона (магазины, школы, детские сады в шаговой доступности);
  • Основание права собственности (покупка, наследование, дар), срок нахождения жилья в собственности, количество владельцев;
  • Готовность проводить сделки с материнским капиталом.

Для определения цены изучите предложения конкурентов, продающих подобные квартиры в вашем районе.

5.    Проведение показов.

Как продать свою квартиру быстро и выгодно? Представить ее в привлекательном свете!

Стоять в стороне, молча сверля глазами потенциального покупателя – не самая лучшая стратегия. Будьте доброжелательны, улыбайтесь, уверенно отвечайте на все вопросы.

Если коммуникабельность – не ваш конек, стоит заранее написать на бумаге преимущества квартиры, заучить их. Так вы не растеряетесь и сразу найдете, на чем сделать акцент при показе недвижимости.

null
Как правильно показывать квартиру покупателю

Бывает, что ремонт не ахти, похвастаться нечем. В данном случае рекомендуется обратить внимание посетителя на внешние достоинства:

  • Транспортная доступность;
  • Близость школ, садиков, если у потенциального покупателя есть дети;
  • Развитая инфраструктура микрорайона;
  • Чистый, уютный двор;
  • Ухоженный подъезд;
  • Добродушные, спокойные соседи.

Желательно назначать показы на утро или день, когда люди пока не устали и не подверглись стрессам на работе. Если вид из окна выигрышный, распахните шторы, если нет – закройте занавески и проводите показ вечером.

6.    Подготовка к сделке.

Перед заключением договора сделайте еще пару шагов:

  • Перепроверить документы, заказать новые выписки, если сделанные устарели за время поиска покупателей;
  • Взять аванс или задаток (аванс возвращают при срыве сделки, задаток за квартиру – нет), оформив передачу средств договором или распиской.
null
Внесение задатка при покупке квартиры

Если вы единственный владелец квартиры, можно составить договор самостоятельно. В тексте документа указывают:

  • Адрес, паспортные данные обеих сторон;
  • Полную цену квартиры;
  • Адрес, описание характеристик жилья;
  • Права, обязанности сторон, их ответственность при нарушении условий;
  • Сроки освобождения квартиры жильцами.

При наличии нескольких собственников соглашение о купле-продаже оформляет нотариус в присутствии всех участников сделки.

7.    Сделка и передача квартиры.

В назначенный день покупатель закладывает сумму в банковскую ячейку, заключив допсоглашение. В нем прописаны условия, выполнив которые, вы сможете забрать деньги. Традиционно достаточно передать права новому собственнику в регистрационной палате, поставить печать об этой процедуре в договор, а потом явиться с ним в банк, взяв с собой паспорт.

Если регистрация проводилась онлайн, доступ к ячейке даст подписанный договор, актуальная выписка из ЕГРН с именем нового собственника.

Последовательность дальнейших действий:

  • Подписание договора;
  • Регистрация сделки в МФЦ (срок регистрации нотариального договора около 4 дней, обычного соглашения – 10 дней);
  • Получение денег в банке;
  • Передача жилья покупателю с подписанием акта приема-передачи.

Перечисленные мероприятия лучше доверить опытному агенту по недвижимости, так как в каждом шаге есть тонкости. Заручившись поддержкой риэлтора, вы не наделаете ошибок, снизите риски до нуля.

Далее рассмотрим случаи, вызывающие наибольшее количество вопросов у продавцов.

Как продать квартиру в ипотеке

Ипотека – одна из разновидностей обременений, поэтому продажа возможна только при условии, что кредитор (банк) согласится на проведение сделки. Решение банковской организации зависит от нескольких факторов:

  • Способ реализации недвижимости (досрочное погашение ипотечного кредита из собственных средств, погашение остатка после сделки купли-продажи из вырученных денег, продажа жилья вместе с долгом, продажа банком при взыскании на объект залога);
  • Состояние, рентабельность квартиры;
  • Срок выплаты процентов.

Как быстро продать ипотечную квартиру? Есть 4 способа.

Погашение остатка займа деньгами покупателя

Сделать это можно из средств покупателя, если у него уже есть вся сумма. В таком случае согласия банка не нужно – достаточно только предупредить о том, что вы собираетесь досрочно погасить ипотечный кредит.

Схема проста. Покупатель отдает продавцу нужную сумму, оформляя ее как задаток или аванс. Подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указано обязательство покупателя передать права собственности на жилье после снятия обременения. В тексте содержится сумма сделки, способ передачи денег, сроки снятия обременения.

Важно! Далеко не каждый покупатель согласится на эту схему, так как риски высоки. Продавец может передумать продавать квартиру после погашения ипотеки. Для возврата средств придется подавать в суд.

Сделка купли-продажи квартиры

В процедуре принимают участие три стороны:

  • Банк;
  • Продавец;
  • Покупатель.

Продавец пишет в банке заявление о желании продать квартиру. Если банк дает предварительное одобрение, начинаются поиски покупателя. Когда он найдется, ему придется заключить с банком договор, в рамках которого он передаст напрямую кредитору сумму задолженности. Остаток суммы он перечисляет продавцу.

Как только деньги поступят банку, обременение с недвижимости снимается. Остается только зарегистрировать переход прав собственности к новому владельцу жилья.

Переуступка долга по ипотеке

В данном случае кредит переоформляют на покупателя, одновременно он получает право собственности на недвижимость. Сделать это можно только в том же банке, где брал ипотеку продавец.

Эта процедура экономит время в сравнении с первыми двумя способами. Но она возможна только при условии, что у покупателя есть сумма для расчета с продавцом. Кроме того, он должен соответствовать требованиям банка к заемщикам.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Покупка квартиры с использованием маткапитала подразумевает оформление долевой собственности с участием двоих несовершеннолетних детей. Продажа такой недвижимости возможна только с согласия органов опеки.

Чтобы получить разрешение на продажу от ООиП, продавец доказывает, что предстоящая сделка не ущемляет права детей. Для этого в территориальный орган родители направляют следующие документы:

  • Свидетельства о заключении или расторжении брака;
  • Свидетельства о рождении обоих детей;
  • Документы на реализуемое и покупаемое жилье (предварительно найдите квартиру, характеристики которой будут не хуже той, что продается);
  • Нотариально оформленное обязательство в письменной форме, что родители выделят пропорциональные доли детям в новой квартире;
  • Справка о том, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Если дети уже старше 14 лет, потребуется их согласие на сделку. Могут затребовать документ об оценке квартиры.

В заявлении в деталях опишите цели продажи. Будьте готовы к визиту представителей опеки.

Рассмотрение заявки проходит в течение месяца. Полученное разрешение действительно 3 месяца. Новый договор на жилье следует предоставить в ООиП в течение месяца с момента получения разрешения.

Как продать квартиру несовершеннолетнего

Дети могут выступать в роли собственника жилья, но распоряжаться им до достижения совершеннолетия они права не имеют. Сделки могут оформить их опекуны, попечители, усыновители.

С 14 лет на продажу потребуется согласие ребенка. Но основной документ, дающий опекунам право реализовать недвижимость в собственности несовершеннолетнего – это разрешение органов опеки на сделку.

Чтобы получить согласие госорганов, выполните несколько условий:

  • Доля ребенка в новой квартире должна быть такой же по площади, как в отчуждаемой. При этом общая площадь должна соответствовать требованиям закона для проживания двоих людей.
  • Купить новую квартиру в строящемся доме возможно, только если он практически достроен. До его ввода в эксплуатацию малыша нужно где-то прописать.
  • Стоимость новой недвижимости должна быть не меньше старого.

Выделить долю в квартире родственников нельзя, выкупить долю родителям тоже не дадут. Единственный вариант не приобретать новую квартиру – заморозить деньги от продажи старой на счету ребенка вплоть до наступления его совершеннолетия. Использовать их для покупки квартиры можно раньше, но на это потребуется получить согласие органов опеки.

Как продать квартиру с детьми

В данном вопросе есть два варианта развития событий:

  • Ребенку принадлежит доля – смотреть предыдущий пункт;
  • В квартире прописан несовершеннолетний.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, если права собственности на недвижимость у него нет? Единственное условие – наличие жилья, в которое его можно прописать уже после сделки.

Важно! Прописывая детей по другому адресу, соблюдайте правило: ребенок до 14 лет должен быть прописан на одной жилплощади с одним из родителей. Дети с 14 до 18 лет могут быть прописаны у близких родственников (бабушки, дедушки, старшие братья, сестры, дяди, тети).

Чтобы повысить привлекательность предложения в глазах потенциальных покупателей, лучше заранее выписать всех несовершеннолетних в другую квартиру. Так вам не придется собирать лишние документы для доказательств отсутствия злого умысла. Разрешения ООиП для этого не требуется.

Как грамотно продать приватизированную квартиру, если там прописаны дети? Порядок действий в 2020 году зависит от того, были ли дети прописаны там до момента приватизации.

  • Если да, то они автоматически становятся собственниками жилья. Для продажи такой квартиры потребуется разрешение органов опеки и обязательство выделить доли в новой недвижимости.
  • Если дети родились уже после приватизации, а потом их там прописали, то их прописывают по новому адресу вместе с родителями.

Риски при продаже недвижимости

Пошаговая инструкция, повествующая, как продать квартиру без риэлтора, призвана упростить задачу для тех, кто хочет сэкономить на услугах специалиста. Но при этом риски лягут на плечи продавца. Вот список распространенных проблем, поджидающих неопытных собственников:

  • Неправильная оценка стоимости. Занизив цену, вы существенно потеряете в деньгах. Завысив ее, вы потеряете еще более драгоценный ресурс – время.
  • Воровство, грабежи из-за неграмотной организации просмотров квартиры. Есть мошенники, которые претворяются потенциальными покупателями и высматривают, чем поживиться. Одни легко кладут в карман то, что плохо лежит. Другие выманивают информацию о хозяевах и вламываются, когда их нет дома.
  • Ошибки в документах. Оформляя договор и другие бумаги, можно совершить огромное количество промахов, которые могут грозить потерей квартиры и денег, признанием сделки недействительной.
  • Мошенничество с оплатой. Не стоит соглашаться ни на какие другие способы, кроме передачи средств через банковскую ячейку. Иначе вы передадите права собственности, а деньги вам могут не отдать.
  • Налоговые риски. Если вовремя не уплатить налог на продажу недвижимости, можно нарваться на штрафы и пени.

Чтобы избежать подводных камней, недостаточно воплотить советы в жизнь. Оформлением сделки должен заниматься знающий, грамотный человек, разбирающийся в нюансах рынка недвижимости.

Вместо рассуждений, как продать квартиру без риэлтора, лучше обратитесь к опытному специалисту. Это спасет вас от потери времени и денег, обезопасит защитит ваши законные права.

Найти риэлтора для продажи квартиры – тоже ответственная задача. Полагайтесь на отзывы друзей, репутацию специалиста, публикации СМИ.

Профессиональные риэлторы действуют по закону, не пытаясь склонить к оформлению генеральной доверенности. Они не заставят вас бегать по инстанциям, вести переговоры с покупателями. Все, что потребуется – прийти на сделку. Это идеальное решение для занятых людей, которые ценят время.

null
Где и как найти риэлтора для продажи квартиры?
Сравнить объекты:
error: