Результаты вашего поиска

Как совершить обмен квартирами

В настоящее время обмен недвижимости с доплатой не слишком распространен в Москве. Шанс успешного поиска подходящего типа недвижимости с получением согласия его владельцев к переезду в альтернативное жилье также считается очень небольшим. Каждый преследует собственные цели, вероятность совпадения которых минимальна.

Наиболее подходящим вариантом становится обмен новой квартиры по системе trade-in. Но при успешной договорённости сторон обмен оформляется по стандарту.

Законодательная база по обмену

Обмен жилой недвижимости затрагивает целый блок законодательных статей в действующем ГК РФ. По закону обмен своей квартиры на другую требует оформления официального договора мены. Заключённый документ подразумевает две купли-продажи, проведенных в виде одной процедуры. Это сложная процедура, требующая участия специалиста, так как далекие от рынка недвижимости люди могут допустить множество ошибок при заключении сделки.

Особенности:

  • каждая сторона продает квартиру, но в тоже время становится приобретателем чужой жилой недвижимости;
  • предоставляется такой же подготовленный пакет документации, как для купли-продажи;
  • передача жилой недвижимости оформляется актом или указывается в тексте обменного договора;
  • законное право собственности возникает после регистрации в Росреестре.
null
Обмен квартиры с доплатой

Также для запланированного обмена квартир используется доступный альтернативный способ, например, составление на обмениваемые объекты отдельного действующего ДКП.

Способы обмена зависят от ситуации, причем разница в договорах отсутствует. При наличии подходящего варианта рекомендуется заключение мены, тогда как при поисках желательно использование ДКП, который ускорит проведение процедуры.

Как правильно обменять квартиру с доплатой

Перед началом обмена одной из квартир на другую часто возникает вопрос о степени равнозначности двух этих объектов. Покупателя интересует необходимость доплаты за приобретение большого объекта, а продавца то, на какую именно сумму он может претендовать.

Сегодня все операции с внушительными цифрами обязательно фиксируются, а обмен оформляется юридически, что позволяет застраховаться от серьезных рисков.

Размер доплаты

Как осуществить обмен квартирами:

  1. Две жилые квартиры являются одинаковыми по некоторым техническим и эксплуатационным характеристикам, но располагаются в разных по престижности городских районах.
  2. Один человек желает обменять квартиру на жильё меньшей площади для заработка определенной суммы наличных средств, а другой улучшает собственные условия проживания и может доплатить за расширение.

В таком случае без доплаты невозможно обойтись, причём её размер определяется разными путями:

  • обоюдное согласие сторон и дальнейшее оформление сделки;
  • поиск необходимого консенсуса, так как продавец желает получения максимальной цены, а покупатель – минимальных затрат.

Неравнозначный процесс обмена квартирами подразумевает обязательное отражение ценовой разницы в заключенном договоре.

Размен квартиры: с чего начать?

Каждый проводимый обмен жилья обладает своими нюансами, разными обстоятельствами и некоторыми трудностями. Чаще всего к ним относятся физическая доступность жилой квартиры, а также юридическая сторона сделки:

  1. Мена. Заключение только одного договора с описанием обмениваемых квартир и непосредственных участников, что очень удобно при найденной недвижимости и согласованных условиях.
  2. Купля-продажа. Составление на каждую подлежащую обмену квартиру ДКП с проведением двух сделок, что является более простой процедурой по сравнению с договором мены, в котором гораздо больше нюансов.
null
Можно ли обменять приватизированную квартиру?

Нотариальное заверение обязательно при отчуждении долей или при наличии ребенка-собственника. Во всех остальных случаях сделка осуществляется по соглашению сторон.

Госпошлина взимается за каждую подлежащую обмену квартиру в виде отдельного чека. Поэтому нельзя вносить по договору мены общую сумму размером 4000 рублей, ведь потребуется новая оплата и возвращение излишка из бюджета. Разница по налогам отсутствует.

Физическая доступность

Каждая квартира при продаже привязывается к обменной цепочке. При этом рекомендуется принять во внимание следующие факторы:

  • при определении точных сроков сделки обязательно учитываются интересы остальных участников цепочки предстоящего обмена;
  • существует серьезная вероятность затягивания сроков сделки из-за разных личных обстоятельств ее участников;
  • часто предварительно заключенные договора расторгаются, что приводит к необходимости нового выстраивания обменной цепочки.

Как произвести обмен квартирами

Жилой объект, присутствующий в обменной цепочке, может привести к следующим проблемам:

  • необходимость получения разрешения из отдела опеки, некоторые трудности с выпиской из жилья третьих лиц, с ипотечными выплатами и долгами, а также с другими проблемами;
  • срок действия некоторых документов даже при абсолютной готовности квартиры к предстоящей сделке.

Также потребуется определение характера договора при переходе права собственности:

  • самый простой вариант – договор мены, идеально подходящий для выполнения равнозначного обмена;
  • наиболее распространённым считается ДКП с разницей только в цене объектов и реквизитов;
  • важным моментом является вопрос о приватизации квартиры, так как сделки с социальным жильем могут автоматически затягиваться, а оформление в собственность занимает много времени.

Риэлтор: обмен квартир

Перед началом процедуры обмена рекомендуется уточнить, что нужно для обмена квартирами. Это информация о физическом состоянии объекта и юридической стороне предстоящей сделки.

При этом целесообразным станет привлечение опытных риэлторов или компетентных юристов, которые изучат всю информацию и рассеют подозрения в возможной неблагонадежности выбранного объекта. Возникающие у сторон сомнения в подлинности предоставленных правоустанавливающих документов станут необоснованными.

null
Размен двухкомнатной квартиры

Как оформить обмен квартирами с доплатой

Сегодня доступны следующие варианты сделки:

  1. Обмен жилого объекта с вторичного рынка с оформлением мены или выбранных двух ДКП между сторонами – физическими лицами.
  2. На выбранную новостройку по специальной предлагаемой схеме trade-in с заключением между сторонами соответствующего ДКП. По нему устаревшая квартира засчитывается с учетом построенного нового жилья.
  3. Социальное жилье разменивается под обязательным контролем арендодателя.

Обмен на вторичном рынке

Возможность обмена собственной жилой квартиры на выбранный другой объект с вторичного рынка – популярный вариант, поэтому многих людей интересует то, как происходит обмен квартирами с доплатой. Достаточно серьезным этапом становится поиск полностью удовлетворяющего варианта, а оформление выполняется с договором мены или двумя подготавливаемыми ДКП.

Как происходит обмен квартирами:

  • на равноценную недвижимость с совпадением стоимости квартир;
  • на гораздо большую по площади и дорогостоящую недвижимость с произведением доплаты;
  • на дешевую недвижимость с меньшей площадью с внесением необходимой доплаты вторым участником сделки.
null
Размен комнаты на квартиру

Список документации

Обе стороны перед сделкой занимаются сбором комплекта документов:

  • удостоверения личности участников предстоящего обмена;
  • действительная выписка из ЕГРН для проведения проверки возможных арестов, запретов или существующих обременений;
  • документальное основание для проведения глубокого анализа с определением юридической чистоты объекта;
  • паспорт жилья для проверки возможной проведенной перепланировки;
  • справка с подтверждением отсутствия долгов по коммунальным услугам;
  • справка о количестве прописанных в обмениваемой квартире;
  • согласие от супруга на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • разрешение от опеки при обмене квартиры с несовершеннолетним собственником;
  • копия квитанции внесении положенной госпошлины по отдельности за каждую обмениваемую квартиру.

После подготовки документов заключается договор для предстоящего обмена недвижимости.

Бланк

В тексте договора прописывают:

  • личные данные, паспорта и полные адреса всех сторон сделки;
  • наиболее точное описание квартир с их адресом, указанием кадастрового номера, доступной общей площади и точного количества комнат;
  • стоимость жилой недвижимости, точный размер доплаты;
  • порядок внесения суммы по специальному акту или действующему договору;
  • другие условия по согласованию сторон.

В бланке такого соглашения обязательно присутствует рыночная, кадастровая или инвентаризационная стоимость жилой недвижимости. Предоставление специальных отчетов не нужно, а оценка жилья проводится по усмотрению. Также в бланке обязательно указывается размер доплаты с указанием равных цен или её отсутствие.

Важно! Бланк подготовленного договора мены не требует от оформителя удостоверения у нотариуса при отсутствии в нем указанных несовершеннолетних лиц и не отчуждении доли в праве.

Проведение обмена неприватизированной квартиры

В точном соответствии с ЖК РФ обмен такого жилья совершается исключительно с разрешения арендодателя, которым могут быть органы муниципальной власти или остальные собственники. Положительное разрешение или отказ в такой процедуре получается после подачи подготовленного письменного заявления.

К отказу могут привести следующие причины:

  • изменения в договоре условий соцнайма или его полное расторжение;
  • происходящие судебные разбирательства, касающиеся обмениваемой недвижимости;
  • постановление о полной непригодности помещения для постоянного проживания;
  • переоборудование жилья для каких-либо других задач, предстоящий капремонт или запланированный снос здания;
  • обмен жилья лицом, в течение длительного времени страдающим психическими заболеваниями;
  • отсутствие необходимого разрешения со стороны Опеки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего лица, полностью недееспособного человека или гражданина, признанного ограниченно дееспособным.
null
Обмен неприватизированной квартиры

Также для проведения обмена получают согласие всех взрослых членов семьи, которые проживают на одной жилплощади с арендатором. При полной невозможности его получения подаётся заявление о совершении принудительного обмена, что возможно исключительно в судебном порядке.

Важно! Условия того, как правильно обменять квартиру, указаны в статье 72 ЖК РФ.

Запланированный обмен между социальными квартирами требует подготовки довольно внушительного набора документации:

  • письменное разрешение от арендодателя социальной недвижимости;
  • заявление от арендатора, которое подписано взрослыми дееспособными членами семьи;
  • ордер, заключённый договор найма или другой документ с подтверждением права аренды этого недвижимого объекта;
  • справка с подтверждением количества проживающих совершеннолетних и несовершеннолетних лиц;
  • справка с подтверждением отсутствия накопленных задолженностей по коммунальным услугам.

Обмен квартирами в новостройке

Многих людей интересует то, как провести обмен квартирами в выбранной новостройке. Сегодня на рынке действует определенная схема обмена недвижимости. По специальной системе trade-in компания-застройщик берет на реализацию устаревший жилой объект с одновременным бронированием нового и фиксированием его стоимости.

Важно! По специальной системе trade-in часто оформляется сразу несколько договоров, например, на услуги по реализации устаревшего жилья за определённый процент, ДКП с покупателем, специальное соглашение о залоге за объект и ДКП нового жилья.

При менее распространённой схеме старая недвижимость становится частью оплаты нового варианта, а доплата выполняется по ДКП. Как правило, такие виды операций проводятся при участии застройщиков.

Чаще всего к старым реализуемым квартирам с их стороны предъявляются следующие требования:

  • расположение объекта недвижимости в городской черте, где находится выбранная новостройка;
  • нормальное техническое состояние недвижимого объекта;
  • обязательное наличие комплектов документации, прописанных законодательством;
  • стоимость гораздо ниже цены предлагаемого нового жилья.
null
Обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную

Важно! Застройщиком чаще всего проводится рыночная оценка для установления реальной стоимости объекта, причем услугу заказывают у независимого действующего оценщика.

Список документов и общий порядок выполнения действий

Застройщики просят от клиентов следующие бумаги:

  • подлинники документов с подтверждением права собственности и выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт недвижимого жилого объекта со сроком действия не более пяти лет;
  • нотариально заверенное согласие супруга, а также разрешение от органов опеки при наличии несовершеннолетних лиц;
  • справка о полном отсутствии накопленных долгов по жилищно-коммунальным услугам;
  • обязательная справка с данными обо всех прописанных лицах.

На основании предоставленных документов осуществляется разработка ДКП по специальной форме, которой пользуется застройщик. Затем подготовленный документ обязательно подписывается и сдаётся для проведения регистрационных действий в действующий Росреестр, после чего производится окончательный расчёт и доплата.

Обмен ипотечного жилья

Если обмениваемая жилая недвижимость оформлена с помощью ипотечного займа, то перед проведением запланированной сделки кредит должен быть погашен. Все сделки, проводимые с определенным залоговым имуществом, непременно подлежат согласованию с банковской организацией и требуют от нее согласия. В противном случае проведенная сделка внезапно аннулируется в судебном порядке, а приобретенная квартира изымается для уплаты существующего ипотечного долга.

Вряд ли вы получите одобрение банка на вопрос, можно ли произвести обмен квартирами с возможной доплатой. Но сегодня существуют другие не менее актуальные способы:

  1. Продажа такой жилой недвижимости покупателю с последующим переоформлением на него существующего ипотечного долга, требующего обязательного погашения.
  2. Заключение ДКП с оставлением задатка для погашения действующего займа, полного снятия действующего обременения и дальнейшей реализации жилья.
null
Обмен ипотечной квартиры

Полученные от такой сделки финансовые средства направляются на покупку жилья, выбранного в новостройке или на вторичном рынке.

Можно ли использовать материнский капитал

Сегодня закон не запрещает доплатить за жилье средствами имеющегося материнского капитала. Для этого требуется улучшение условий проживания семьи после сделки. Например, обмен своей жилой недвижимости на дорогостоящую квартиру гораздо меньшей площади является совершенно нереальным, так как в такой ситуации точно не удастся добиться одобрения со стороны Пенсионного фонда.

Каждая сделка осуществляется по действующим правилам, которые предусматриваются для купли-продажи жилой недвижимости на средства из имеющегося капитала матери:

  • в подготовленном соглашении отмечается произошедший факт оплаты жилой недвижимости финансовыми средствами, выделенными из материнского капитала;
  • также обязательно указывается возможная отсрочка проведения положенного платежа из-за проверки документов Пенсионным фондом в течение некоторого времени;
  • приобретённое жильё при оформлении делится на имеющихся членов семьи с выделением им равных по площади долей.
null
Обмен квартиры с несовершеннолетними детьми

Налоговый вопрос

Поскольку процедура обмена объектов в основном приравнивается к купле-продаже, то они уплачивают взимаемый налог в положенном размере 13% при нахождении жилья в законной собственности меньше 3 или 5-летнего периода. При обмене с определенной доплатой только по договору стороны достаточно часто ошибаются и выполняют расчет НДФЛ от всей суммы совершенной доплаты. Но налоговая база равна цене квартиры.

Пример. Между гражданами Ивановым и Петровым заключен действующий договор мены жилых квартир с проведением доплаты. Жилье Петрова не является налогооблагаемым из-за нахождения в собственности больше пятилетнего периода. Недвижимость Иванова оценена на сумму 3,5 млн рублей. Из них 3 млн руб оплачиваются квартирой Петрова, а 500 тыс. руб. являются доплатой. Взимаемый налог подлежит расчету от полной цены в 3,5 млн руб, а не от общей суммы доплаты.

У каждого из непосредственных продавцов есть законное право на получение налогового вычета с продажи и покупки по следующей схеме:

  1. Сначала налогооблагаемая база должна в обязательном порядке уменьшиться на фиксированный вычет продавца на 1 млн. руб.
  2. Затем эта база также уменьшается на положенный вычет покупателя из-за сделок в указанном налоговом периоде, то есть максимально на 2 млн. рублей.
  3. В результате сумма положенного взимаемого налога составляет 13%.

Обмен недвижимости с внесением денежной доплаты при разнице стоимости между двумя обмениваемыми объектами является вполне законной сделкой. Для её проведения и последующего оформления в некоторых случаях нет необходимости обращаться к опытному квалифицированному нотариусу, ведь вполне достаточным станет составление соглашения сторон в письменной форме.

Однако риск допустить фатальную ошибку в тексте договора присутствует всегда. Обмен жилья – не самая простая задача, поэтому для снижения рисков следует обратиться к профессионалам. Опытный риэлтор проверит законность сделки, поможет с оформлением справок и договора, учитывая интересы и права обеих сторон.

Сравнить объекты: