Потенциальные покупатели при желании приобрести вторичное жилье теряются в его многообразии. Первое, что должен сделать каждый из них – обратиться к риэлтору. Специалист осведомлен о том, какие «подводные камни» таятся в сделках по купли-продажи недвижимости, а также выступит гарантом законности заключения договора. Покупатель, в случае наступления негативных последствий после проведения сделки, слабо защищен с правовой точки зрения от недобросовестных продавцов. Поэтому обращение к риэлтору необходимо.
Обращение к специалисту
Выбираем риэлтора. Некоторые граждане ошибочно полагают, что этот этап можно пропустить. Пытаясь сэкономить, потенциальные покупатели могут и не подозревать, что покупка желанной квартиры порой превращается в полное недоразумение. Самостоятельно разобраться в юридических тонкостях сделки по купле-продаже очень сложно. Поэтому выбираем грамотного риэлтора и назначаем встречу. На ней вместе со специалистом определяемся с потребностями при приобретении жилья. Совет риэлтора может помочь по выбору района, типа дома, планировки, инфраструктуры. Кроме того, консультация специалиста поможет разобраться в конкретной финансовой ситуации покупателя.
Способы оплаты сделки
На практике, покупатели оплачивают договор следующими способами:
- Наличные деньги. Это самый простой вариант для риэлтора и его клиента. Покупатель на руках имеет полную сумму для оплаты понравившейся квартиры. Продавец должен быть уверенным в подлинности денежных средств. В этом вопросе ему на помощь приходит практика закладки денег в банковскую ячейку при проведении сделок купли-продажи с жильем. Банк устанавливает подлинность банкнот. Клиент банка передает наличность через специальный приемный бокс или кабинку. На практике, кассир кредитного учреждения внимательно изучает купюры. И может попросить заменить купюру, которая кажется ему подозрительной. Если клиент пожелает, подчитанная наличность собирается в пачки, принадлежащие одному номиналу. На пачках проставляется подпись сотрудника банка, который проводил пересчет купюр и их формирование в единую пачку.
- Ипотека. К ней прибегают, если денег не хватает на покупку, либо полностью оплачивают жилье кредитом. Ситуация со сделкой в этом варианте может осложниться утомительным ожиданием от банка. Не исключена, а даже вероятна ситуация отклонения заявки гражданина. Банки не объясняют причины отказа.
Так как ипотека является популярным кредитным продуктом среди населения, следует остановиться на ней подробнее.
Нужно учесть несколько важных моментов:
- Требования банка. Каждое из кредитных учреждений выдвигает определенные требования к покупке жилья. Например, банк выдает ипотеку в случае возраста дома не старше 30 лет. Комнату в коммунальной квартире не оплатят ипотекой, поскольку такой залог неликвиден.
- Продавец, у которого покупается жилье при помощи ипотеки, фиксирует его полную стоимость в договоре: банки этого требуют. В зависимости от того, сколько человек владеет квартирой, продажа облагается налогом.
- После одобрения кредитной заявки банк дает примерно 4 месяца на то, чтобы найти вариант квартиры и договориться о внесении аванса. Примерно за месяц необходимо проверить документы, оценить жилье, согласовать основные положения заключаемого договора купли-продажи с кредитным учреждением.
- Заемщику, берущему кредит в банке, не нужно подписывать все, что требует кредитное учреждение. Если что-то не устраивает его в требованиях банка, необходимо сразу решать все вопросы. Например, насущный вопрос о рефинансировании кредита. Можно ли включить это положение в текст кредитного договора в случае возникновения негативной ситуации? Например, это может быть потеря работы, сокращение, рождение еще одного члена семьи и т.д. Если банк не хочет идти на компромисс, % ставка по кредиту средняя или выше, чем в остальных банках, можно поискать другие ипотечные предложения. В этом вопросе не нужно торопиться.
- Альтернативная сделка. Юридическое действие предполагает процесс реализации и приобретения жилья одновременно. Распространены ситуации, когда клиент реализует имеющуюся жилплощадь и, добавляя деньги, приобретает большую площадь. В этой ситуации необходимо время, чтобы продать имеющуюся квартиру, то есть найти покупателя. Момент настал: покупатель согласился на приобретение, но он планирует взять ипотеку. И цепочка продолжается, как в предыдущем пункте. Банк может не одобрить кредит.
Получается, что продажа и покупка может затянуться во времени. И тонкости альтернативной продажи знает только специалист. Конечно, покупатель может прийти с наличными, без ипотеки и сразу же согласиться на предложенный вариант. Но и здесь необходимо сопровождение сделки в целях надежности и соблюдения всех требований закона.
Этапы покупки жилья
- Поиск подходящего варианта. При встрече с риэлтором клиент озвучивает свои пожелания: тип дома, площадь квартиры, этажность, вид санузла, наличие/отсутствия ремонта и т.д. Далее, специалист начинает искать подходящие варианты.
- Клиент выбрал подходящую ему квартиру. Необходимо осмотреть жилье. И здесь нужно быть внимательными к каждой мелочи. Продавец может умолчать о недостатках квартиры, задача потенциального покупателя – осмотреть все, до мельчайших подробностей, включая придомовую территорию. Все, что потенциальный покупатель зафиксирует, станет процессом обсуждения финальной стоимости объекта продажи.
Проверка юридической чистоты квартиры включает в себя:
- проверку выписки ЕГРН;
- если квартира продается по доверенности, необходимо перестраховаться и познакомиться с истинным хозяином жилого помещения;
- проверить наличие обременения, например, залога (указано в графе выписки из ЕГРН «обременение»).
- Теперь возникает вполне резонный вопрос, что выбрать – задаток или аванс? Нередко эти два понятия идентифицируются друг с другом, многие не понимают разницы между ними. А она существует: попробуем разобраться.
Задаток выполняет функцию предоплаты сделки. Если благодаря виновным действиям приобретателя договор не будет подписан, денежные средства остаются у продавца. Если благодаря виновным действиям продавца договор не будет подписан, денежные средства в двойном размере возвращаются покупателю. Исходя из этого, задаток (как и написано в ГК РФ, ст. 380, п. 1) выполняет функцию обеспечения проводимой сделки: тот, кто виновен в ее срыве, понесет финансовые потери.
ГК РФ не посвятил авансу отдельной статьи. Как и задаток, аванс рассматривается как предоплата, но не несет в себе роли обеспечения. Если договор не подписывается по определенной причине, аванс возвращается стороне – покупателю. Никто не несет никаких финансовых потерь.
При проведении альтернативных сделок обычно используется аванс, но не задаток. Это объясняется тем, что в таких видах договоров продавцы находятся в зависимости друг от друга. Это означает, что они ответственны из-за срыва сделки. Пытаясь уйти от наказания, применяют аванс, поскольку он просто возвращается покупателю.
Договор об авансе на вторичке составляется между гражданами в форме письменного документа. Участниками сделки выступает покупатель и продавец. Аналогичные положения касаются задатка, но с одним нюансом. В договоре четко прописывается, что предоплата берется в качестве задатка. Если этого положения в тексте не будет, предоплата расценивается в качестве аванса.
В законе отсутствует требование об обязательном удостоверении договора о задатке. Хотя специалисты советуют привлечь нотариуса к этому процессу, так как юрист является надежным свидетелем передачи денежных средств. Это обстоятельство может повлиять на продавца в случае срыва сделки из-за его виновных действий. Существенными положениями договоров аванса и задатка выступают:
- размер денежных средств;
- сроки внесения;
- цена квартиры;
- данные сторон: паспорт, телефон, емейл, адрес.
Почему стоит обращать внимание на наличие этих положений в тексте договора?
Дело в том, что если они отсутствуют, соглашение может быть признано недействительным. И это существенно осложнит течение сделки.
Предварительный договор купли-продажи может быть заключен вместо соглашения об уплате аванса. Этот договор оформляется только на вторичном рынке жилья, а его сторонами могут быть только граждане. По сути, предварительный договор и соглашение об авансе – одно и то же, но только в договоре делается упор на изложение положений сделки, которую предстоит совершить покупателю и продавцу. По предварительному договору аванс перечисляется в качестве предоплаты.
- Сделка. Это подписание основного договора с внесением денежных средств за квартиру. При заключении договора стороны предоставляют удостоверяющий личность документ. И если существуют отдельные нюансы, то и иные бумаги. Например, супруги представляют документ, удостоверяющих их семейное положение. Если один из них приобретает жилье в свою собственность, нужно согласие второго, причем в нотариально заверенном виде. Если квартира покупается по ипотеке, необходим кредитный договор.
Передача денежных средств является самым ответственным моментом во всей сделке. На практике, используется банковская ячейка, поскольку этот способ безопасен и надежен. Обычно ячейка арендуется на срок от 1 до 2 месяцев, банку можно заказать проверку наличности на подлинность, отдельно за плату. Деньги в ячейку вносятся в присутствии двух сторон договора, а получает их продавец после регистрации права собственности.
Право собственности регистрируется в Росреестре. До марта 2013 года там же регистрировался сам договор. В настоящее время этот документ только передается в составе других в Росреестр для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
После регистрации стороны подписывают акт приема-передачи жилого помещения, сделка завершается.
Стоит отметить, что с 2016 года Росреестр закончил выдавать бумажные свидетельства права собственности. Переход права собственности удостоверяют выпиской из ЕГРН. По закону, запись о государственной регистрации права в реестре выступает доказательством существования самого права.
Что представляет собой выписка из ЕГРН?
Это документ, который подтверждает регистрацию права. В документе изложена информация о правообладателе, типе недвижимости, документах правоустанавливающего назначения, выступающих основанием возникновения права собственности.
Что касается отмены регистрации самого договора купли-продажи, то, по сути, для обычного участника сделки ничего не изменилось. Лишь с небольшой разницей. Теперь не нужно писать заявление, связанное с регистрацией договора. И платить государству за оказанную им услугу в виде государственной пошлины. Она осталась только за регистрацию права перехода права собственности.
Если говорить о юридической стороне изменений, то они возникли в связи с принятьем 302-ФЗ от 2012 года. Этот закон внес изменения в ГК РФ, в частности, 1,2,3 Главу унифицированного закона, и его 4 части. Поправки, связанные со сделками по отчуждению собственности, коснулись статей Кодекса:
- купля-продажа помещений жилого назначения;
- купля-продажа предприятий;
- дарение квартир, иной недвижимости;
- рента.
ВАЖНО, что закон не коснулся изменениями следующих позиций:
- соглашения об участии в долевом строительстве;
- уступки права требования;
- ипотеки.
Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости включает в себя много тонкостей, а также юридических формальностей. Часто покупатель не может самостоятельно разобраться во всех нюансах проведения сделки по купле – продаже.
Оптимальным вариантом для покупателей, желающим приобрести квартиру и не иметь в будущем никаких проблем с ней, является обращение к риэлтору.
С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.
Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777
