Граждане, обладающие свободными денежными средствами, рано или поздно задумываются над тем, куда их вложить. Одним из видов пассивного инвестирования выступает недвижимость. Этот вариант вложений имеет несомненные плюсы. Рассмотрим их, а также поговорим о том, какие квартиры следует выбрать доля сдачи в аренду.
Плюсы инвестирования в недвижимость
Для того чтобы стать инвестором, не нужно иметь огромные деньги. Граждане могут купить несколько квартир, вкладываясь в них на этапе строительства. Конечно, такая покупка имеет свои риски, тем не менее, при сотрудничестве с риэлтором, они существенно минимизируются. Недвижимость является финансовым инструментом, со своими достоинствами и недостатками.
Плюсы 
- Недвижимость пользуется спросом среди населения. Она продается, покупается, сдается в аренду. И это касается любых объектов: жилых или коммерческих. Особенно аренда актуальна для крупных производственных городов, где сосредотачивается основной бизнес. Массово сдаются в аренду помещения производственного, торгового, свободного назначения. Кроме того, в город приезжают граждане, которые ищут работу. Им тоже надо где — то жить. И они снимают комнаты, квартиры. Следовательно, ликвидность объектов недвижимости не подлежит сомнению. Владелец всегда будет получать доход. А это основное правило инвестирования – получение прибыли с того, во что вложил деньги.
- Стабильная доходность. Инвестор, покупая квартиру, потратился на нее единожды. А доход с объекта недвижимости он будет получать длительное время.
- Доступность. Без труда каждый из потенциальных покупателей может выбрать себе любой вариант квартир, комнат, загородных домов. Кроме того, коммерческой недвижимости. Продавцы предлагают огромный ассортимент жилья на первичном рынке, а также на вторичке. Каждый из вариантов имеет свои особенности, нюансы в проведении сделок.
Одним из золотых правил инвестирования выступает риск. То есть инвестор, вкладывая деньги, отчетливо понимает, что он может их потерять. С этой точки зрения можно рассматривать недостатки инвестиций в недвижимость, хотя для некоторых они могут носить условный характер
Минусы 
- Спрос на объекты недвижимого имущества находится в прямой зависимости от экономической ситуации в стране в целом, и в конкретном регионе в частности.
- Стоимость объектов недвижимого имущества довольно высока.
- В небольших городах спрос на недвижимость маленький.
- Владение недвижимостью предполагает наличие дополнительных доходов: свет, газ, другие коммунальные платежи.
Безусловно, что эти недостатки присутствуют, но риск недополучения денежных средств можно минимизировать. При этом нельзя говорить о том, что денежные средства при покупке жилья можно потерять. При проведении сделки, соответствующей закону, гражданин становится собственником. Недвижимость – не продукт питания: со временем она не испортится. Единственное, с чем может столкнуться инвестор – это с трудностями при сдаче в аренду квартиры или иного помещения нежилого назначения. И в этом смысле необходимо понимать, в каком из российских регионов приобретать недвижимость, какую квартиру следует выбрать для целей инвестирования.
Жилье для сдачи в аренду
Покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно следовать практичности. Помним, что выбираем жилье не для себя, то есть не основываемся при покупке на собственных предпочтениях. В процессе выбора ориентируемся на категорию арендаторов, которые хотели бы снять жилье. Таким образом, для получения стабильного дохода с инвестиций необходимо разобраться в том, какое жилье предпочтительнее снимать гражданам?
Обратимся к стоимости аренды квартир. Если брать за основу показатель средней цены однокомнатной квартиры, то стоимость будет следующая:
- Эконом класс, квартира находится в спальном районе около МКАДа. Ремонт есть, аккуратный, косметический, набор бытовой техники также присутствует.
- Квартира с ремонтом, сделанным давно, мебелью 80-х годов, но близко к центру.
В Москве такие квартиры арендуются от 25000 до 30000 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге – чуть дешевле, примерно тысяч на 5000. Описанные два варианта рассчитаны на непритязательных арендаторов.
В регионах – крупные города цена за аренду квартир составляет 10000-150000. В маленьких городах – 8000.
Арендодателю следует знать, что хотя бы один раз в 8 лет следует делать косметический ремонт. Если он – человек, имеющий средние запросы, то для обычной жизни ему необходима сумма в 20000 рублей, куда войдут продукты, а также коммунальные платежи за сданное жилье. В эту сумму не входит покупка одежды, бытовой техники, развлечения. Это еще тысяч 10000, все зависит от того, кто как развлекается, а также – какую технику покупает. Но мы рассчитываем на непритязательного человека и поэтому прибавили к 20000 еще 10000. Таким образом, уровень жизни обычного человека обеспечивает однушка в двух столицах (при условии, если ее сдавать). Это в ситуации, если арендаторы – порядочные люди, стабильно выплачивающие аренду, без долгов. И плюс, при условии того, что квартира постоянно сдается, то есть отсутствует простой по периодам.
По каким принципам следует инвестировать в квартиры для сдачи в аренду?
- Определяемся с целевой аудиторией. Для кого покупаем жилье?
- студенты – в большинстве случаев предпочитают недорогое жилье, около ВУЗа.
- молодая семья: актуальна двухкомнатная квартира, расположенная около метро, либо максимальна приближенная к остановкам общественного транспорта;с
- студентам (нескольким лицам) комфортнее снять трехкомнатную квартиру;
- люди зрелого возраста, приехавшие на заработки: ищут дешевое жилье, ремонт значения не имеет;
- семейные пары, ожидающие собственного жилья (например, в ситуации, когда была куплена квартира с котлована, дом строится) – их интересуют недорогие, но чистенькие квартиры, пусть без свежего ремонта.
Квартиры какого класса лучше покупать?
По статистике, чаще всего арендуют однокомнатные или двухкомнатные квартиры, относящиеся к эконом или комфорт классу. Многокомнатные квартиры сдать тяжелее. Собственникам, в это случае, необходимо быть готовым к тому, что в жилье поселяться сразу несколько семей, либо граждан, посторонних друг другу. Не все это любят: легче впустить в квартиру семью, которая будет приглядывать за жильем.
Жилье элит класса лучше всего приобретать в крупных городах. Цена на аренду слишком высока для большинства граждан. В таких квартирах – только современный ремонт, с изысканным дизайном, полный комплект техники самого высокого уровня. Расположение – центр города. Как ни странно, но такие квартиры найти арендатора сложно. Жилье элит класса лучше приобретать для себя.
2. Определяемся с районом.
Как в случае с покупкой квартиры, стоимость аренды зависит от того, где находится квартиры. При выборе жилье для сдачи в аренду стоит обращать внимание на нахождение около квартиры институтов, общежитий, офисов, производственных помещений и т.д. То есть, мест, где обучаются студенты и трудятся люди. Кроме того, лучше всего, чтобы квартира находилась около метро. Если не получится – то хотя бы около остановок общественного транспорта. Кроме того, потенциальные арендаторы, без сомнения, будут обращать внимание на развитие социальной инфраструктуры в районе, близость магазинов.
3. Планировка, площадь.
Приведем данные по статистике. Наибольшим спросом пользуются следующие квартиры:
- Однокомнатное жилье: площадь до 40 кв.м., студии – до 25 кв.м. В квартирах: балкон, ремонт, удобства. Квартиры принадлежат к эконом классу.
- Двухкомнатное жилье: площадь до 45 кв.м. В квартирах: балкон, недорогой ремонт, минимум удобств. Квартиры принадлежат к эконом классу.
- Многокомнатные квартиры: менее ликвидны.
Что касается выбора планировки, то оптимальным вариантом станет обычное расположение комнат, имеющих правильные геометрические формы, изолированные друг от друга. Всем, без исключения, понравится просторная кухня, светлая квартира.
- Ремонт. Стоит ли делать дорогой ремонт? Этот вопрос волнует многих инвесторов. Специалисты рекомендуют не тратить деньги на евроремонт. Во-первых, он отразится на арендной стоимости квартиры в сторону ее увеличения. Во-вторых, его необходимо обновлять: это недешево. Лучше сделать простой, но аккуратный и со вкусом косметический ремонт. В настоящее время существует большое количество строительных материалов, позволяющих сделать эконом ремонт. Важно обратить внимание на состояние санузла. Если необходимо — заменить старые трубы на современные, пластиковые. Это требует существенных затрат даже в жилье эконом класса, тем не менее, на состояние ванной комнаты обращают внимание все, без преувеличения, арендаторы.
- Мебель. Также важный пункт. В квартире никто не требует от хозяев ставить дорогую мебель. Но она должна быть практичной, не сломанной, привлекательной с точки зрения дизайна. Это задача вполне решаема, так как сейчас большой ассортимент мебели эконом или комфорт класса с доступной стоимостью. В комплект мебели обычной квартиры под аренду входят следующие элементы:
- кровать (односпальная, двуспальная) с ящиками для хранения белья;
- шкаф (большой, вместительный);
- стол, стулья;
- стеллаж;
- мебель на кухне;
- телевизор, который крепится к стене;
- обеденный стол;
- кухонная мебель.
- Набор бытовой техники: телевизор, утюг и гладильная доска, микроволновка, чайник.
Первичное или вторичное жилье?
Вопрос достаточно интересный. Какое жилье приобретать для сдачи в аренду? Что выгоднее – первичный или вторичный рынок? Ответ на этот вопрос прост: если есть возможность, инвестору лучше всего ориентироваться на вторичный рынок жилья. Он предполагает наличие развитой инфраструктуры района. Кроме того, уже сделанного ремонта. Это позволит сразу начать сдавать квартиру в аренду. Стоимость аренды зависит от района, инфраструктуры, ремонта, но не от возраста дома.
Но при покупке первичного жилья следует понимать, что арендодатель может сэкономить большие деньги по сравнению с теми, если бы он приобретал квартиру на вторичном рынке. И это тоже важно. В этом случае нужно подождать застройщика, а после ввода дома в эксплуатацию – сделать ремонт и сдавать квартиру.
Посуточная сдача
Действительно, такой режим сдачи квартиры в аренду актуален для квартир с эксклюзивным ремонтом, находящимся в непосредственной близости от центра города, вблизи деловых и офисных центров. Спрос на такие квартиры существует. А это значит, что они окупаются, приносят инвестору прибыль.
Кроме того, нельзя говорить о том, что в столицу стекаются только граждане без достатка в надежде устроиться на работу. В Москву приезжают и менеджеры, относящиеся к среднему звену, иностранцы по работе. Именно у этих категорий наиболее популярны квартиры, которые расположены на мансарде, либо в полуподвальном помещении. Эти квартиры уникальны по своему, они имеют исключительно индивидуальные дизайны, с полным комплектом удобств. Стоимость аренды высока, но эти арендаторы готовы платить за эти квартиры. Тем более, в большинстве случаев, за них платит работодатель, что значительно повышает спрос на такое жилье.
Подводные камни аренды квартир
Как и любая инвестиция, такой вид вложений таит в себе определенные риски. Это простой квартиры, то есть неполучение ожидаемой прибыли. В целях его минимизации необходимо отталкиваться от вышеперечисленных критериев при покупке квартиры.
Кроме того, при заключении арендной сделки важен договор, который должен быть составлен по всем правилам. То есть, в нем должны быть прописаны существенные условия соглашения, а именно – его предмет. Им выступает объект недвижимости, сданный в аренду. Кроме того, в договоре указываются права и обязанности сторон, ответственность, срок соглашения.
С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777
