Результаты вашего поиска

Не дольщиками едиными или как проверить девелопера

Ну, вот, казалось бы, и закончилась эпоха обмана участников долевого строительства. Прошло уже 2 месяца с тех пор как вступил в действие закон о ДДУ. Мнение о нём по-прежнему разные, но разве может быть иначе при существенном изменении на таком значимом рынке недвижимости. На первый взгляд, дольщики наконец могут почувствовать себя защищенными от всех грязных махинаций, из-за которых происходили неоднократные страйки, обращения к правительству, резонансные расследования в СМИ. Я, как эксперт, общаюсь со всеми сторонами участников сделок на рынке недвижимости, а за многолетнюю практику приобрел и немало друзей. Поэтому помимо всеобщего обсуждения, которое продолжает транслироваться в газетах, на телевидении и в интернет-издательствах, я слышу мнения и в неформальном общении. На фоне того, что рынок просто «остановился», возникает и множество вопросов к содержанию и фактической реализации такой положительной законодательной инициативы.

Но я хочу обсудить сейчас интересы своих клиентов, а именно покупателей жилья в Москве. Покупатели пока преимущественно очень довольны новой формой финансового взаимодействия с застройщиками. Но нужно вернуться в реалии хода сделок на рынке недвижимости. Несмотря на то, что застройщики – хотят они того или нет – переходят на новую систему с эскроу-счетами, но говорю вам как человек, который всё это видит изнутри. Этот процесс происходит очень и очень медленно. Поскольку небольшие компании будут вынуждены в будущем получать чаще и больше займов, то они успели сейчас в некотором смысле подстраховаться и зарегистрировали ряд объектов, которые продолжают строится по старой системе. И крупные компании, которые имеют большие объемы и большое количество проектов, продолжают работать так же. Говорят, что для полного перехода понадобиться несколько лет.

Жилой комплекс

А это значит, что мои клиенты – те, кто хотят купить квартиру в Москве по-прежнему могут стать жертвами всяких схем, особенно, когда это агония преступной системы.

Многие из тех, кто покупает при помощи меня себе квартиру, говорят, что для них важно, чтобы не пришлось менять квартиру, потому что для них это покупка на всю жизнь с возможной передачей по наследству. Это и есть средний покупатель-россиянин, если не говорить о тех, кто инвестирует в недвижимость, покупает элитное жилье или может себе позволить иметь несколько квартир и приобретать их при благоприятной обстановке на рынке.

 

Как обычному покупателю проверить надежность компании в Москве


Я хочу, чтобы мои рекомендации были универсальны. Когда человек работает с риелтором, то он сразу снимает много рисков, но часто бывает так, что он начинает искать сначала самостоятельно, а есть и те, кто по разным причинам отказываются от услуг агентов.

Поэтому, давайте по порядку разберёмся с тем как же определять и в чем измерять добросовестность компаний, которые предлагают вам купить у них квадратные метры. Изначально, как отправной пункт, мы все понимаем, что это физическое или юридическое лицо, которое имеет СРО. Однако, наличия одного разрешения, которое вам показали, как «корочку полицейского», очевидно недостаточно.

Как опытный риэлтор, который привык доверять только тщательно проверенной информации, я дам вам рекомендации, которые вы можете практически использовать.

  1. Самостоятельный осмотр объекта.

«Что там смотреть на начальных этапах?» — скажет кто-то. Но я вас убеждаю, что смотреть всегда есть что. Вы можете увидеть так называемый «паспорт объекта». Это своеобразная таблица, план стройки, который отображает основные положения и детали планируемых и ведущихся работ. Кроме этого, даже визуально неглупый и образованный человек может оценить состояние объекта, даже если он имеет общее представление о строительстве. Вы можете проехать к объекту самостоятельно, что на мой взгляд, более правильно, а можете вместе с представителем компании, если такое предложение есть. Лучше всего, конечно, это делать с риелтором, который обычно берет на себя все риски. С представителем компании есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, он может профессионально прокомментировать, презентовать и указать вам на все детали, с другой – очевидно, что он заинтересованное и предубежденное лицо, а если вы имеете дело с мошенниками, то еще и подготовленное к тому, чтобы вас обманывать.

  1. Надежные источники для большей уверенности

Ну, первым делом многие из нас откроют официальный сайт застройщика. Это предсказуемо и правильно. Хорошая компания имеет хороший представительский портал, который отображает их деятельность максимально подробно. Создание сайтов сейчас – это тоже не самая дешевая услуга, несмотря на высокую конкуренцию и обилие «специалистов». Тем не менее, хороший добротный сайт стоит дорого и компания-однодневка, даже отмывающая деньги на схемах, не станет тратить внушительные суммы на создание и раскрутку хорошего сайта. Но у этого метода проверки есть очевидные минусы – специалистов по созданию сайтов и правда очень много, они не являются уникальными, поэтому если какая-то группа лиц решит обманывать покупателей жилья, то возможности и инструменты для создания и наполнения презентабельного сайта, они могут.

Но есть и официальные организации, которые непосредственно занимаются регуляцией работы застройщиков, те организации, где и получают все разрешения – от начала работ до введения объекта в эксплуатацию. Так, вы можете обратиться в архитектурный отдел, чтобы удостовериться в легитимности предоставленных вам разрешений. Есть и бюро тех. инвентаризации, но это более важно на заключительных этапах, когда покупателей могут обмануть по факту количества квадратных метров. Даже 2-3 метра в Москве – это внушительная сумма, поэтому не стоит пренебрегать этой проверкой.

 

Что проверять у застройщика кроме разрешений?


Любая мошенническая схема включает в себя ряд участников. Но сама схема обычно строится на «запутывании» их жертвы – покупателя. Когда деньги и документы проходят через 4-5 инстанций. Я никого не удивлю, если предложу такой пример – вы хотите купить квартиру под брендом «Зелёный оазис», но при этом продаёт вам квартиру юридическое лицо «Никогда Долгострой», но и оно не конечный бенефициар, а лишь имеет права на продажу от крупного холдинга «Строймакс». Бывает, что количество посредников расширяется, но даже в такой короткой цепочке компания «Долгострой» может оказаться именно тем, кто вас обманывает, при этом сам холдинг «Строймакс» мог участвовать в схеме совершенно невольно, не зная, как распорядилась правами от их имени какая-то «компания».

Изучаем историю компании под микроскопом:

  • Начало их деятельности.

Это часто выдает компании-однодневки, когда, если покопаться в документах и найти их реальные лицензии и регистрации, можно увидеть, что вы пытаетесь заключить договор с компанией, которая только что и внезапно вступила в рынок.

  • Наличие судебных разбирательств.

Несмотря на то, что интернет ужасно захламлён и авантюристы способны заказать себе тысячи отзывов, всё-таки есть ресурсы, которые работают над своими рейтингами и доверием посетителей. Не буду рекламировать какие-то отдельные проекты, но вы без труда их найдете (их не так уж много). На таких сайтах можно посмотреть и рейтинг компании, и возможные иски, претензии или наоборот положительные отзывы её клиентов.

  • Партнёры компании.

«Скажи мне, кто твой друг…». На партнёров обращают еще большее внимание, чем на друзей. Компании-новички иногда сознательно обманывают клиентов, говоря о серьезных партнёрах. Но это несложно проверить, поэтому наличие достойных игроков рынка, которые доверяют данному строителю и работают с ним, это важный показатель.

  • Участие в государственных проектах.

Конечно, если компания имеет в своём послужном списке государственные программы и проекты, то это очевидно стабильная и серьёзная компания. Остаётся только проверить, достоверная ли это информация.

 

Как узнать, что компания-застройщик стабильный?


Это уже не о злостной преступности, когда вас сознательно обманывают и причиняют вам зло и вред, это уже о том, что всегда есть компании, которые имеют нестабильное положение на рынке. А это ведет к тем самым случаям «обманутых дольщиков», «компаний-банкротов», растягиванию сроков.

Как профессиональный риелтор, я могу сказать, что критерий «стабильности» — это иногда ключевой фактор при принятии решения, потому что вы можете проявить полную бдительность относительно мошенников, но потом годами ждать свою квартиру из-за неправильно выбранной компании.

Для того, чтобы убедиться в надежности компании, я предлагаю опираться только на значимые факты. Как говорится «в интернете ты можешь быть кем угодно, и никто не узнает, что ты сидишь в костюме единорога». То есть, то, что вам пытаются разрекламировать, как пытаются выставить себя в выгодном свете – это далеко не показатель правдивости данных презентаций. Особенно, если покупатель неопытный и доверчивый.

Поэтому начинайте с главного – проверки полного пакета документов. Его вам должны предоставить сразу и без каких-либо попыток оттянуть момент. Фактическое финансирование. Легко понять, что в случае, если компания не имеет собственного оборотного капитала, а полностью зависит от займов или покупателей, то ваши риски достаточно высоки. Именно такие компании становятся заложниками неправильного прогнозирования и форс-мажоров, и тогда покупатели теряют сроки или деньги. Отзывы имеют большое значение. Я об этом уже упоминал выше. Простые слова обычных покупателей могут рассказать очень много – фильтруйте источники и внимательно читайте, что говорят о застройщике.

Есть еще один интересный и неоднозначный индикатор. Это «привлекательные предложения». Речь идет о более дешевом жилье, чем средние предложения в том же сегменте на рынке. Кто из нас не хотел бы сэкономить на покупке квартиры? Таких нет, но что несут в себе по сути такие предложения, а точнее, какая мотивация может (хочу акцентировать, что это не всегда так) лежать в основе. Дешевые цены иногда появляются тогда, когда компания нуждается в срочном вливании средств в свои проекты, или расчет по кредитным займам, а это уже сигнализирует уже нам о том, что девелопер может испытывать финансовые трудности, а риски могут лечь на плечи их клиентов.

Кроме того, если вы заметили, что компания явно испытывает недостаток в финансировании, то это может отразится и на качестве стройке и на сроках сдачи проекта.

 

Сдать нельзя тянуть сроки


Каждая строительная компания расставляет в этом выражении сама запятые. Это зависит от множества факторов, но моим клиентам всегда хочется знать, как предусмотреть, что они получат свою квартиру вовремя и в срок.

Купить свою квартиру в Москве – это серьезный и сложный процесс. Многим семьям для этого приходится брать ипотеку. Молодые семьи, конечно же, не хотят жить с родителями и ищут способы поскорее начать обустройство в собственной квартире. Каждая история покупки квартиры моих клиентов уникальная. Я всегда отношусь к этому с большим личным пониманием, пытаюсь не просто технически выбрать по параметрам, а «почувствовать» потребности и мотивы покупки каждой семьи и каждого отдельного человека. Я действительно люблю свою профессию, потому что вижу в ней добрый смысл и хорошие цели. Кроме собственного заработка, я вижу с каким интересом «осматривают объекты» главные 10-летние эксперты, вижу довольные лица женщин, которые рады тому, что мы нашли ту квартиру, в которой она хочет быть хозяйкой, вижу счастливых холостяков, которые мне рассказывают, как они будут там работать, пить пиво и собираться с друзьями. Для кого-то это лирика, но, когда ты работаешь с жильем, ты становишься тем человеком, который помогает другим выбрать дом, в котором они проведут свою жизнь. Это большая ответственность. Ведь они могут запомнить человека, который их привел в прекрасную квартиру или в ту, которая им будет неудобна или не принесет счастья.

Именно поэтому, я знаю, как важно для человека – женщины, мужчины, семьи, детей, поскорее оказаться в доме, о котором они мечтают. А для многих это и вопрос их самоощущения, жизненного положения, карьерного роста.

Не все знают, что строительство имеет своё регламентирование, а именно, если девелопер возводит монолитное здание, то каждый месяц объект должен увеличиваться на 2-3 этажа, панельный дом – на четыре. Простая математика, простые цифры, и так же просто можно проверить на примере предыдущих объектов.

Я не являюсь максималистом, но стремлюсь к перфекционизму, поэтому меня впечатляют те холдинги, которые демонстрируют сдачу объектов ровно в срок. При этом, я знаю, что у такого сложного процесса как строительство, есть множество этапов и нюансов, а есть и объективные погодные обстоятельства или государственные процессы, которые влияют на стройку. Неформально считается, что полгода – это допустимая погрешность при выполнении сроков. Тут мнение у каждого субъективное, для кого-то и 2 месяца – это серьёзный срок, если, например, человек после развода очень ждет, когда сможет жить в своей квартире.  Но мы знаем, что затягивание сроков часто может значительно превышать полугодие. Именно поэтому, я вижу самым важным показателем – фактические завершенные объекты и сроки их сдачи.

Думаю, что эту тему можно обсуждать достаточно сложно и предупреждаю своих читателей, что для того, чтобы составить максимально полную картину, необходимо приложить много усилий. Одно нужно помнить – доверяйте фактам, проверяйте в нескольких источниках информацию и опирайтесь на документацию.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Сравнить объекты: