Результаты вашего поиска

Подводные камни сделок с вторичной недвижимостью

Квартиры и другая недвижимость продается и покупается. И это происходит всегда. Зависимость рынка от экономической ситуации в стране влияет только на количество проведенных сделок. Жилой фонд делится на две большие группы: первичная и вторичная недвижимость. У первички до момента реализации еще не было собственника, он появляется только тогда, когда покупает квадратные метры. Вторичное жилье – это квартиры с юридической историей, хотя не обязательно долгой. Тем не менее, больше рисков при приобретении имеет именно вторичная квартира. Чтобы обезопасить себя от них, провести сделку в соответствии с договором, экономя время, лучшим вариантом является обращение к риэлтору, который поможет покупателю, продавцу на всех ее этапах.

Конечно, самостоятельно продать квартиру можно, но при условии, что продавец обладает минимальным набором юридических знаний в составлении договора купли-продажи, внесения задатка или аванса, правил взаиморасчетов между сторонами. И если эти знания у человека в наличии, встает другой вопрос: осведомлен ли он обо всех рисках, существующих на рынке недвижимости и с тем, как действуют мошенники? И ответ на этот вопрос будет отрицательным, так как только специалист по недвижимости, работая на одноименном рынке, знает, исходя из опыта «подводные камни» купли, продажи, аренды вторичной недвижимости.

Молодая пара

Рынок недвижимости предлагает множество квартир с различной площадью, типом домов, планировкой. Если существует предложение, есть и спрос. Рассмотрим основные риски при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Условно риски делят на две категории:

  1. Юридические. Это так называемая проверка жилья на предмет его «юридической чистоты». Если сделка проведена не в соответствии с положениями закона, она может признаваться недействительной. Продавец теряет драгоценное время. Но хуже всего, он может потерять деньги. Следует быть внимательным при покупке. К правовым проблемам может присоединиться вопрос о надежности самого продавца, а также его добросовестности.
  2. Технические, документальные. Прежде всего, акцент необходимо сделать на проверке документов на квартиру. Изучив их, следует понимать, есть ли перепланировка в жилье, и если она в наличии, узаконена ли она. Конечно, этот риск не так страшен, как потеря денег вследствие незаконно проведенной купли-продажи, но он также влечет за собой потерю времени и денег, поскольку узаконивать преобразования в квартире будет новый собственник, а не продавец в случае подписания всех документов, проведения взаиморасчетов, регистрации перехода права собственности.

Юридические:

  1. Покупка жилья у лица, который не является его собственником. Обычно, это происходит по доверенности или по подложным документам. К доверенности опытные риэлторы относятся с осторожностью. Дело в том, что этот документ может быть выдан от лица человека, не понимающего значения своих действий. Это лицо может быть зависимо от алкоголя, наркотиков. Будучи собственником, он через этот документ передает полномочия по продаже. Но после завершения сделки, поняв, что его жилье ушло другому человеку, бывший собственник может оспорить сделку в суде. И радость покупателя от приобретения жилья меркнет, так как никакому не хочется остаться без покупки, а также ходить по судам и доказывать свою правоту.
  2. Нарушение порядка приватизации. Этот процесс является первичной сделкой на рынке недвижимости. Муниципальные квартиры продаются государством в собственность населению. Это делается бесплатно: каждый год приватизация откладывается еще на некоторое время, поскольку не все граждане приобрели таким образом свое жилье. Определенная группа населения специально его не приватизирует. Люди живут в муниципальной квартире по ряду причин, носящих, как правило, также юридический характер. Одним из самых грозных нарушений в приватизации выступает то, что дети, подростки, то есть лица до 18 лет, не включались в число собственников.
  3. Обременение жилья в виде зарегистрированных на его площади граждан. Не стоит верить обещаниям в то, что они выпишутся. На практике, такие обещания давались потенциальным покупателям, но потом люди просто отказывались от выписки. По факту, получилось, что человеку купил жилье, но с зарегистрированными лицами в нем.
  4. Сомнительная история квартира по ранее проведенным с ней сделкам. Особую настороженность вызывает жилье, которое неоднократно продавалось и покупалось.
  5. Наследственная квартира. Лучше не приобретать жилье, которое находится в собственности менее трех, а в настоящее время и 5 лет во владении наследника. Дело в том, что может сложиться ситуация, при которой появляются новые претенденты на жилье, не знающие о смерти наследодателя. И если они докажут, что не знали об этом по причине, признанной судом уважительной, придется делиться с ними долей в квартире. В суде они восстанавливают пропущенный срок принятия наследства и становятся полноправными претендентами на имущество. Кроме того, ситуация может быть усложнена с появлением граждан, имеющих право на обязательную долю в наследстве.
  6. Нарушение алгоритма покупки жилья при помощи материнского капитала. Финансовая помощь от государства, выраженная в этой льготе, направлена на то, чтобы семьи реализовали свои потребности. И более 90% сертификатов, по статистике ПФР, направлено на покупку жилья. Приобретенная квартира оформляется не только на маму или папу, но и на детей. Режим оформления – общая долевая собственность. Если квартира была приобретена в нарушении этой нормы, последствия могут быть негативными и для покупателя.

Причина мошенничества с материнским капиталом связана с двумя аспектами. Государство должным образом не контролирует процесс перенаправления денег из сертификата. А граждане, получившие его, не имеют должный уровень правовой культуры.

  1. Квартира может находиться под обременением, но уже в качестве залога в банке. Например, по кредитным обязательствам продавца.
  2. Если среди собственников квартиры есть люди, которые отбывают наказание в тюрьме, либо служат в ВС РФ, они должны дать согласие на продажу квартиры. В ином случае, сделка не будет считаться законной.
  3. Если один из супругов не дал нотариального согласия второму на реализацию общего имущества.
  4. Если сособственник продал комнату постороннему человеку, проигнорировав преимущественное право ее покупки другими лицами.

В процессе покупки недвижимости следует обратить пристальное внимание на документы, которые предоставляет продавец. Во-первых, проверяется соответствие данных паспорта, остальных личных документов продавца той информации, которая содержится в выписке из ЕГРН. Во-вторых, ли среди собственников квартиры присутствуют лица до 18 лет, стоит поинтересоваться, куда они выписываются, не остаются ли без квартиры, а также есть ли разрешение опеки на проведение сделки? По закону, при реализации недвижимости, условия проживания детей, подростков в возрасте до 18 лет не могут быть ухудшены. И если даже сделка может быть совершена без такого разрешения, то законные представители несовершеннолетних вправе обратиться в суд. И суд по итогам разбора ситуации, примет сторону детей.

ВАЖНО: Если договор купли-продажи заключается с владельцем помещения, которому не исполнилось еще 14 лет, от его имени подписываются законные представители.

Технические риски:

Пришел потенциальный покупатель и увидел квартиру. На первый взгляд, она идеальная, по низкой цене. Но, прежде чем ее приобретать, необходимо обратиться особое внимание на технические условия жилья. Для этого нужно внимательно изучить документы на квартиру, ее особенности. В частности, обращаем внимание на следующее:

  • состояние самого дома, кровли;
  • состояние подъезда, подвалов;
  • работа мусоропровода;
  • наличие грибка на стенах;
  • состояние коммуникаций, электрики, батарей;
  • планировка квартиры (темная, светлая);
  • расположение комнат, вид из окон;
  • нуждается ли квартира в утеплении.

Обращаем пристальное внимание на то, была ли перепланировка. Под ней понимается не только снос, возведение ненесущих стеновых перекрытий, но и перенос плиты (газовой). Вот этот перенос необходимо узаконивать. Было ли это сделано? Если не акцентировать на этом внимание, то впоследствии за незаконные переносы, возведения, сносы придется выплачивать покупателю штрафы, а также возвращать все на место. Доказать, что преобразование жилья было осуществлено еще до покупки, будет сложно. Ведь продавец его осматривал, принял.

Немаловажным фактором считается месторасположение квартиры. Конечно, было бы неплохо изучить историю района, считается ли он криминальным, его инфраструктуру, транспортную доступность и т.д.

ВАЖНО: Если покупатель грамотно подойдет к приобретению недвижимости, риски, связанные с покупкой вторички, можно минимизировать.

Так как приобретение объекта недвижимости в ипотеку является распространенным явлением, расскажем, какие риски могут иметь место в этих видах сделок.

Существует специальный федеральный закон N 102. Он устанавливает основные особенности этой сделки, принципы ипотеки, порядок выдачи кредита. Проблемы у потенциального собственника и заемщика банка могут наступить, если Служба безопасности кредитного учреждения плохо проверила объект недвижимости на юридическую чистоту. Здесь могут возникнуть те же самые проблемы, указанные выше.

Ипотека имеет возможные риски:

  1. Выбор банка. Если жилье покупается на первичном рынке, то оформляется договор с тем застройщиком, который сотрудничает с определенным банком. Это, как правило.
  2. Первоначальный взнос по ипотеке. Не нужно отдавать все, что есть. Какая — то сумма должна быть в запасе у потенциального покупателя.
  3. Утрата задатка. Распространенная практика, когда при наличии договоренности между сторонами, урегулировании основных вопросов, покупатель вносит задаток. Его размер колеблется до 10% от стоимости жилья. Но случается и так, что банк еще не решил, выдавать ли ипотеку или нет. Поэтому покупатель рискует потерять задаток. Риск можно минимизировать. Например, заключить предварительный договор купли-продажи. В его текст внести условие о том, что отказ банка не является основанием к расторжению договорных отношений.
  4. Получение жилья в наследство. Стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет квартирой. Риск распространенный, описан выше.
  5. Приобретение квартиры в новостройке, а также на стадии «фундамента». Это рискованный способ, специалисты рекомендуют внимательно изучить документы застройщика. Было бы неплохо, если вместе с потенциальным покупателем, их изучил юрист. У застройщика должны быть все разрешения на проведение коммуникаций, а также строительство.
  6. Оформлять ипотеку лучше в той валюте, в какой заемщик получает деньги. Валютная ипотека может быть крайне невыгодной. Тем более, в нашей стране, с постоянно растущим курсом доллара.
  7. Страховка. Банки предлагают различные страховые программы. Например, личного страхования. Как вариант – от несчастного случая. Это делает ипотеку еще дороже, ведь заемщик платит и за полис. Но отказаться от страховки часто бывает невозможно: банки в этой ситуации просто не выдают кредит. В этом случае можно посоветовать заемщику найти банк, который предлагает наиболее выгодную, то есть недорогую страховку своему клиенту.

Это основные риски, связанные с ипотекой. В каждой конкретной программы существуют свои нюансы. Но самое главное в покупке недвижимости, не важно – каким образом, за наличные, либо в кредит: следует работать вместе с специалистом, который убережет вас от ненужных затрат и сэкономит личное время.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Сравнить объекты:
error: