Результаты вашего поиска

Покупка квартиры в ипотеку: основные особенности

К ипотечному кредитованию прибегают семьи, желающие улучшить условия проживания при недостаточном количестве собственных финансов. Большинство банков предлагают различные кредитные программы, как с первоначальным взносом, так и без такового. Кроме того, кредитными учреждениями в качестве первого взноса за долгосрочный кредит привлекаются средства материнского капитала, что позволяет значительному числу российских семей обзавестись собственным жильем. Рассмотрим особенности проведения сделок с использованием заемных средств банка.

банковское дело фотографии

Особенности покупки квартиры в ипотеку


Ипотечное кредитование отличается от потребительского. И эти отличия заметны. Во-первых, ипотека выдается на длительный срок. Во-вторых, предполагает наличие автоматического залога, то есть обеспечения возникшего финансового обязательства. На практике, это означает, что купленная в ипотеку квартира находится под обременением, то есть в залоге у банка. В ней можно жить, регистрироваться, но нельзя продавать, дарить. После выплаты ипотеки обременение с жилья снимается.

Задача будущего заемщика состоит в том, чтобы избежать невыгодных для него предложений банков, а также непредвиденных расходов.

Поэтому при выборе ипотечной программы необходимо:

  • определиться с жилым объектом (новостройка, ДДУ, вторичка, ИЖС);
  • проверить, предлагает ли выбранный банк специальные предложения и программы (молодым семьям, многодетным и т.д.);
  • определить стоимость объекта недвижимого имущества и определиться с размером первого взноса за кредит;
  • запросить собственную кредитную историю (она должна быть положительной, но не нулевой);
  • проанализировать требования банка к заемщику;
  • определиться с длительностью кредитования, вопросами погашения кредита, видом платежей.

При выборе банка следует учесть, что многие кредитные учреждения, стремясь расширить круг добросовестных клиентов, предлагают специальные программы по покупке жилья:

  • военная ипотека – для вступления в программу военнослужащий должен отвечать ряду условий, на его индивидуальный счет МО РФ переводит денежные средства, которыми он может платить за квартиру;
  • ипотечное кредитование для молодых семей с пониженными %;
  • ипотека с использованием средств материнского капитала (для семей, родивших более одного ребенка);
  • займы для клиентов, имеющих в банке зарплатную карту (ипотека с пониженными процентами).

При выборе будущего кредитора стоит акцентировать внимание на комиссии при ведении, открытии расчетного счета, размере страхового полиса.

Способы покупки

  1. Многие семьи предпочитают покупать жилье у застройщика. Но гражданин сможет это сделать, если у него высокий и стабильный доход. Это главное требование банков. В какую сумму ему обойдется ипотечный кредит, зависит от условий займа и региона, где он приобретает жилье. Чаще всего банки требуют взнос за кредит в размере от 10 до 40% от стоимости жилья. Ставка колеблется в районе 10-14%. У ипотеки много противников. Условия банков таковы, что многие окрестили ее «денежным рабством». Если человек привык ни в чем себе не отказывать, конечно, будет трудно выплачивать немаленькие суммы банку на протяжении 15-30 лет. Но для большинства граждан ипотека выступает единственной возможностью купить квартиру. Поэтому необходимо выбрать кредитную программу, которая будет наиболее выгодна. Специалисты советуют не брать платежи, которые берут на себя более 40% от совокупного дохода семьи.
  2. Покупка вторичного жилья. Если семье необходимо сразу въехать в жилое помещение, а также при условии того, что финансовое положение семьи стабильное, можно приобрести вторичную квартиру. Она дороже, чем приобретение жилья по ДДУ, но позволяет сразу проживать в ней.

передает ключи от квартиры

При возникновении малейших сомнений в выборе кредитной программы, ее выгоде, необходимо обращаться к услугам риэлторов. Специалисты в сфере недвижимости помогут выбрать оптимальный вариант недвижимости, исходя из финансового положения клиента, а также выберут лучшую ипотечную программу, проанализировав предложения российских банков. Кроме того, помогут определиться с комплектом необходимых документов, вместе с клиентом обговорят условия ипотеки на встрече с сотрудником банка. Для будущих покупателей важно, чтобы квартира, которая покупается (касается вторичного рынка жилья) не находилась подл обременением, арестом, а также – нет ли на квартире долгов по оплате коммунальных услуг. Все эти вопросы крайне важны для людей, которые берут ипотеку для того, чтобы оплатить квартиру.

Без всяких сомнений при ипотеке следует обратиться к риэлтору при наличии следующих обстоятельств:

  1. Доходы будущего заемщика не такие большие, как хотелось бы банку. Либо другой вариант: человек получает официальный и неофициальный доход. Второй затруднительно подтвердить.
  2. Нет времени самостоятельно заниматься поиском жилья. Казалось бы, огромный ассортимент квартир первичного или вторичного рынка должен сократить поиск во времени. Но разнообразие, наоборот, может смущать будущих покупателей. Тянется время, так как они долго выбирают в надежде подыскать для себя более выгодный, лучший вариант.
  3. Небезупречность кредитной истории, что дает основание сомневаться в положительном решении кредитного учреждения.

При покупке квартиры с использованием заемных денег банка необходимо пройти несколько этапов:

  • поиск наиболее выгодной кредитной программы;
  • выбор жилья, согласование с банком;
  • подписание двух договоров: ипотечного и купли-продажи;
  • регистрация сделки и оформление квартиры.

Каждый из предложенных этапов имеет свои нюансы. Если будущий приобретатель решил обратиться к услугам риэлтора, то они понадобятся уже на первом этапе – выбор, поиск жилья.

После выбора выгодной программы, одобрения заявки потенциального заемщика, начинаются просмотры и торги с продавцом. Если квартира понравилась покупателю и продавец согласен на ипотеку, заключается предварительный договор купли-продажи, вносится аванс (задаток). Обычно размер аванса от 5 до 10% от цены на квартиру. Эта сумма вносится из личных сбережений покупателей. Если условия сделки предварительно согласованы между сторонами, нужно получить ипотеку, подписать основное соглашение.

Банк со своей стороны также участвует в выборе жилья. Это заключается в оценке недвижимости. Она осуществляется экспертом, профессиональным оценщиком. Зачем нужна оценка кредитному учреждению? Все очень просто: банки анализируют возможные риски при выдаче большого по размеру займа. Большинство из них выдает займ в размере 90% от рыночной стоимости жилого помещения. Вот почему сумма, указанная в отчете, важна. И, прежде всего, для заемщика, так как от нее зависит размер займа, который планирует выдать банк.

Какие факторы оказывают влияние на оценку жилого помещения?

  • престижность района, где находится квартира;
  • площадь, число комнат квартиры;
  • планировка;
  • инфраструктура (близость к метро, наличие объектов социальной инфраструктуры);
  • вид из окна;
  • иные факторы.

Стоимость процедуры колеблется в районе от 40 до 60000. Оценка оформляется специальным документом, к которому прилагается фото жилья и заключение специалиста.

Особенность ипотеки заключается в том, что банки требуют от потенциального заемщика объемного пакета документов. Кроме справок с официального места работы, отчета оценщика, а также бумаг на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, тех.план, правоустанавливающие документы) кредитные учреждения могут затребовать военный билет, диплом, свидетельства о рождении детей, согласие супруга (и) на приобретение, заверенное нотариусом. На изучение пакета документов у банка уходит от 3 дней до недели.

Заключение договоров

При покупке недвижимости с использованием заемных средств кредитного учреждения заключаются два соглашения. Одно – с банком, кредитный договор. Второе – с продавцом квартиры, купля-продажа. Кратко рассмотрим каждый из документов.

Текстом кредитного договора занимается банк. То есть, заемщик только знакомится с существующим соглашением. На практике, никакие правки в договор не вводятся, так как предлагается уже готовый вариант соглашения. Тем не менее, это не значит, что потенциальный клиент банка обязан во всем соглашаться.  

Берут ипотеку

В кредитном договоре необходимо проверить основные параметры недвижимости. В частности, ее точный адрес, площадь, число комнат. Также проверяются данные сторон, а также их полномочия. С этой точки зрения для заемщика важно, прописаны ли в соглашении какие-либо еще обязанности, помимо погашения долга. Дополнительно, важны для заемщика условия повышения % ставки по кредиту, санкции за просрочку платежа, размер пени и т.д. Только после внимательного, детального изучения главных условий договора, а также и дополнительных, которые банк также включает в текст соглашения, можно его подписывать.

Если в будущем сотрудничестве что-то смущает заемщика, он не обязан подписывать договор. Стоит акцентировать внимание на размере штрафных санкций, которые взимаются банком за просроченное обязательство, возможность или отсутствие досрочного погашения ипотеки (что, конечно, невыгодно банку, так как он теряет свои %), возможность заключения договора цессии банка с третьими лицами. Вместе с этим договором составляется документ, закладная. Она означает, что автоматически квартира переходит в залог кредитному учреждению до тех пор, пока заемщик не выплатить долг.

Закладная означает, что во время действия ипотечного кредита, квартира будет находиться под обременением. Так как заемщик не является ее владельцем, жилье он не может продать, отдать в дар. Обычно все договора: кредитный и купли-продажи подписываются в один день в целях избежания большого перерыва во времени.

Купля-продажа

Когда все условия между сторонами согласованы, продавец и покупатель пришли к договоренности, банк оценил квартиру, нужно подписать основное соглашение. Оно может быть как двухсторонним (только покупатель и продавец), так и трехсторонним (прибавляется участие банка). В тексте необходимо прописать основные условия соглашения: информация о сторонах, описание объекта недвижимости и его параметров, стоимость сделки, полномочия, ответственность сторон, порядок взаиморасчетов между сторонами. 

Пара составляет договор купли продаже квартиры

При составлении текста соглашения необходимо особое внимание уделить следующим пунктам:

  1. Порядок взаиморасчетов между сторонами. В тексте прописываются точные суммы, а также окончательный этап расчета продавца и покупателя. Банки предлагают различные программы по ипотеке: все они отличаются по условиям. В одном случае деньги могут быть переданы в день ратификации соглашения, во втором – случае после перехода права собственности в Росреестре. Практика расчетов между сторонами с использованием банковской ячейки гарантирует их безопасность.
  2. Дополнительные затраты. Определенные банки взимают комиссионные за снятие, перевод денежных средств. Стороны должны договориться между собой не только о том, как будут передаваться деньги, но и о том, кто и как будет нести дополнительные расходы.
  3. Срок передачи квартиры. На практике, продавец ее освобождает за несколько дней. Чтобы не затягивать эту процедуру, срок нужно указать в договоре. Это будет стимулом для продавца побыстрее освободить покупателю приобретенное жилье. Если в нем прописаны другие лица, также указывается интервал времени, в течение которого их снимут с регистрационного учета и не только физически, но и юридически освободят помещение.

Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита имеет свои особенности. Покупателю необходимо собрать больше бумаг и подписать, помимо купли-продажи, еще и ипотечный договор.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Сравнить объекты:
error: