+7 (499) 99-11-577
+7 (903) 55-16-777
Москва,
Новокузнецкая улица, 4/12
Мы работаем
с 10.00 до 22.00
Результаты вашего поиска

Какие изменения на рынке после вступления в силу закона о долевом строительстве

Закон, о котором много говорили в течение года, наконец-то 1-го июля вступил в силу и теперь от обсуждения собственники и покупатели перешли к непосредственному участию в новом формате заключения сделок с девелоперами. Рынок недвижимости имеет простые закономерности, поэтому даже те, кто сосредоточен на аренде или вторичном жилье, очень зависят от движений на рынке новостроек. Закон о долевом строительстве обещает решить проблему бастующих дольщиков. Теперь для того, чтобы осуществить сделку с девелопером, покупатель получит банк, который до самого последнего этапа будет хранить его деньги. Этот же банк может кредитовать и застройщика.

жилой комплекс

Мнение девелоперов относительно такого нововведения остаётся неоднозначным. С одной стороны, они получают более уверенную целевую аудиторию. И соответственно это должно повысить спрос на покупку. Одновременно с этим, девелоперы, у которых нет достаточных оборотных средств, сталкиваются с проблемой фактического отсутствия денег для начала строительства. Из этого возникает проблема о поиске финансирования. Проектное финансирование банками полностью её решает, но застройщик получает и процент, а это тянет за собой цены на жилье в новостройках.

Вокруг этого и вращаются все страхи на рынке уже год. При этом, несмотря на «успокаивающие» комментарии крупных девелоперов, в прошлом году случился скачок покупательской активности, а сейчас он планомерно снижается.

Ликбез покупателя


Проблема с недобросовестными застройщиками решена, но не все понимают, как это работают, что по-прежнему вызывает беспокойство на рынке. По мнениям экспертов неопределенность на рынке может продлится до конца года. Разбираемся почему:

  • Продолжается строительство по старой схеме – по последним данным, это более 360 проектов.
  • Девелоперы не успели обновить бизнес-модели.
  • Покупатели исчерпали свои возможности в 2018 году.
  • Застройщики осторожно вступают в новую схему долевого строительства.
  • Вторичка ждет движения на рынке первичного жилья.
  • Банки не снижают ставки по ипотеке.

Прежняя работа с девлоперами была простой – покупатель заключал долевой договор и перечислял средства на счет. Новый формат суть не меняет, но могут быть дополнительные шаги. Каждый застройщик имеет свой банк, с которым он сотрудничает, где может получать займы под проекты. Покупатель не обязан пользоваться услугами именно этого банка для того, чтобы открыть свой эскроу-счет.

Moscow Urban Forum 2019

Как купить жилье с эскроу


  1. Выбор застройщика, который уже начинает работу по такой схеме.

Вступление в силу закона не означает мгновенное изменение на рынке, многие только завершают проекты, а это может растянуться на несколько лет. Но есть и те, кто уже активно начинают работать с эскроу. Так АО «Интеко» на МУФ-2019 заявила, что до 75% их проектов теперь будет реализоваться именно по новой схеме. В то же время из 600 разрешений на строительство более 370 официально действуют по старой системе.

  1. Выбор формы оплаты.

Теперь покупатели полностью минимизируют свои риски и могут делать 100% оплату. Для тех, кто нуждается в займах, важно получить ипотеку. Удобнее всего работать в том же банке, где получает финансирование и застройщик, к тому же это повышает шансы на успешное заключение договора с банком. Но можно выбрать и другой банк.

  1. Открытие счета. Это необходимо сделать до заключения договора с застройщиком.
  2. Заключение договора с девелопером.
  3. Внесение первого взноса.

О чем говорили на Московском урбанистическом форуме 2019


Закон о долевом строительстве постоянно получает новые и новые оценки, и он стал одной из центральных тем среди девелоперов России в этом году. Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Альбертович Плутник выступил с оптимистичным прогнозом относительно вступления в действие закона. Основные тезисы заключались в том, что не только у покупателей, но и у застройщиков нет причин для беспокойства. Банки готовы к новой системе работы и девелоперы будут получать необходимое для проектов финансирование. Первопроходцами в финансировании долевого строительства с эскроу-счетами стали Сбербанк, ДОМ.РФ и ВТБ-банк.

Девелоперы пока настроены менее оптимистично чем банки. Они поддерживают точку зрения о том, что этот закон повлияет на качество проектов, защитит дольщиков и может повысить спрос. Но в то же время, девелоперы, среди которых есть и ГК «Пионер», утверждают, что уже через 2-3 года долевое строительство может полностью себя исчерпать, потому что застройщикам не хватит оборотного капитала для того, чтобы открывать новые проекты.

концертный зал зарядье

Что интересно, именно 2-3 года аналитики закладывают на полный переход к новой системе. Но, возможно, застройщики уже сейчас видят свои финансовые возможности относительно работы с проектами без денег дольщиков. Вероятнее всего, опасения связаны с возможной «финансовой ямой», в которую попадут застройщики в момент, когда они уже взяли достаточно займов в течение 2019-2021 годов, но еще не завершили строительство и не получили свои замороженные средства.

Решение такой проблемы и возможной угрозы для многих девелоперов уже начали обсуждать, и оно сводится к тому, чтобы внести поправки в закон о постепенном открытии эскроу-счетов. На данный момент эти надежды выглядят несостоятельными, потому что такое решение может полностью обнулить весь законопроект. Одновременное наличие блокирования средств и частичного их поступления до завершения строительства может привести к тому, что девелоперы в еще большей степени, чем раньше не рассчитают свои возможности и снова появится большое количество «повисших проектов».

Эскроу-счета были созданы в условиях, когда даже при полном обороте денег дольщиков, застройщики регулярно не выполняли свои планы по сдаче квартир конечному покупателю. Проектное финансирование создано для того, чтобы застройщики смогли адекватно оценить свои возможности, правильно получить кредитование в банке и получить свои средства за проект по итогу, изменение этой последовательности повлечет новые риски для всех участников рынка.

Цены на квартиры в новостройках Москвы

Не все застройщики продолжат работать в новых условиях, а те, кто продолжат будут нести обязательства перед банками с процентами по кредитам. Это приведет к повышению цен со скоростью равной скорости открытия новых проектов в Москве. Независимые финансовые эксперты считают, что стоимость 1 квадратного метра может увеличится до 10%. Всё зависит от того на каких условиях каждый отдельный застройщик будет начинать новые проекты. Выгоднее всего – получение лишь части средств, которую он добавит к собственному капиталу. Тогда и наценка для покупателя будет меньше. Банки заинтересованы в финансировании таких проектов, в которых заложена существенная маржа. Покупателю в любом случае придется платить за безопасность своих денег.

Правительство ожидаемо старается снизить количество негатива относительно принятого закона и вместе с ДОМ.РФ утверждает, что это временные сложности, и больше чем на 5% стоимость не должна повышаться. Но большинство высказавшихся банковских экспертов и крупных девелоперов так не считают, и утверждают, что только от 5% будет начинаться рост на жилье в новостройках.

строительство жилья

В любом случае, люди по-прежнему будут приобретать себе жилье – на условиях, которые сформируют рынок. Принятый закон имеет ключевую цель – обезопасить дольщиков, поэтому все трудности участникам рынка придется преодолевать относительно исходной точки – блокирование средств до сдачи объектов в эксплуатацию.

Покупатели волнуются о том, насколько надежно будет «замораживать» средства в банке, если уже несколько десятков банков обанкротились в последние 5 лет. Все вклады будут застрахованы – риски становятся минимальными. А вот для застройщиков появляется риск того, что, если он даже немного опоздает со сдачей, покупатель может полностью вернуть средства на свой счет. Качество объектов и общей работы – ключевая ценность для всех застройщиков с 1 июля. Только так они могут снять с себя риски.

Девелоперы оказались в условиях полной перезагрузки. Стабильность их компаний зависит от способностей аналитического отдела и составления долгосрочного бизнес-планирования. Покупатели, которые находятся в режиме ожидания, теряют время, потому что цены на квадратный метр будут расти.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Сравнить объекты:
error: