+7 (499) 99-11-577
+7 (903) 55-16-777
Москва,
Новокузнецкая улица, 4/12
Мы работаем
с 10.00 до 22.00
Результаты вашего поиска

Какие недостатки у изменений на рынке дольщиков Москвы

С тех пор как в России возник вопрос о существенном законе о долевом строительстве, рынок недвижимости стал двигаться в хаотически непредсказуемых направлениях. При чем, не как ожидалось с 1 июля 2019, когда закон и вступил в силу, а еще за год до этого. Все опытные игроки рынка хорошо понимали, что такой закон о ДДУ меняет правила и начали это активно обсуждать. В прошлом году ожидание неизвестного вызвало высокий покупательский спрос. Оценить это словами «хорошо» или «плохо» сложно, потому что после этого рынок недвижимости Москвы просто рухнул. Все ждали переходного периода, а совместными усилиями спровоцировали застой. А то, что прогнозировали не случилось, потому что отдельные компании перестраховались и начали максимальное количество объектов по старым правилам. Такое действие тоже повлияло на слабое течение процессов на рынке. Те, кто ждали эскроу, оказались перед фактом, что не так быстро строители начнут реализовывать новый проект, а другие уже купили себе жилье на фоне всплеска на рынке в прошлом году.

Cтройка дома с подъемным краном

Для того, чтобы понять насколько медленно протекает процесс трансформации, достаточно знать, что количество девелоперов, которые уже включились в процесс, составляет всего 7%. Тем не менее, эксперты смотрят на это оптимистично, потому что изначально прогнозировали, что полноценное изменение рынка согласно закона о ДДУ произойдет только через 2-3 года. Вот только процесс запущен и в него вовлечены все, а рынок стал по-настоящему непредсказуемым. Даже топ-аналитики и ведущие эксперты крупных корпораций дают комментарии для СМИ очень расплывчатые. Причиной тому – большое количество факторов влияния или вводных данных, которые не поддаются очевидному прогнозированию.

 

Кто против


Заинтересованы абсолютно все. Когда рынок здоров, то от него можно ожидать и требовать многого, но когда все его процессы заблокированы, то нет тех, кто бы не ждал улучшения ситуации. Это значит, что, как бы к системе не относились, а нужно признать то, что есть и спасать рынок. Поэтому от правительства до конечного покупателя квартир в новостройках все вовлечены в изучение вопроса и принятие решений относительно своих потребностей. Правительство абсолютно уверено в своей правоте и весь год аргументировало потребность во введении такого закона. Основным их аргументом является то, что закон о ДДУ снимет риски дольщиков, что повысит их доверие к строителям, что логически увеличит покупательский спрос.

Но, время – деньги, и сейчас, когда вследствие неправильных решений, рынок находится в плохом состоянии, всех интересуют только практические действия, которые будут сохранять их компанию в рынке. У девелоперов мнение относительно эскроу-счетов расходится. С одной стороны, они видят преимущества, с другой – их пугает процесс перехода и экономические риски в этот период. Покупатели, конечно, недостатков не видят – они получают заслуженную безопасность и готовы вкладывать деньги в такие проекты, но и в этом случае у них остается простое человеческое сомнение, потому что они хотят увидеть на практике, не будет ли каких-то подводных камней у такого закона, и не найдутся ли те девелоперы, которые будут обходить закон и обманывать покупателей снова.

Проблема ДДУ возникла так давно, что даже покупатели не в состоянии поверить, что её уже решили. Ведь до этого есть целый исторический период, в котором люди теряли свои средства из-за халатности или мошенничества строительных компаний.

 

Год подготовки, а вопросов по-прежнему много


Несмотря на то, что все активно обсуждали все потенциальные изменения и стимулировали рынок в прошлом году, к конструктивным результатам это не привело и вследствие на текущий момент существует ряд рабочих вопросов, которые препятствуют ускорению процесса введения новой системы. Так, например, не только люди, но и девелоперы далеко не всегда понимают порядок действий при начале сделки по ДДУ согласно новому закону. И это не кратковременная заминка, а приостановление процесса на недели. Казалось бы, элементарные вещи о регистрации в Рос. реестре, понимание о фактической информации, которая нужна для открытия счета и совмещение этого с ипотекой. При этом, когда каждый из участников договора путает что-то определенное на разных этапах, это приводит к сложному процессу, который не становится «рекламой» для введенного закона 1 июля 2019 года. Девелоперы, которые параллельно занимаются реорганизацией внутренних бизнес-процессов не успевают обработать все особенности практического введения закона, поэтому просто действуют на основании получаемого опыта. Возможно, при таких существенных изменениях, стоит проводить гораздо большее информирование на ранних этапах работы над проектом в Думе.

Банковские займы и финансирование – еще один проблемный момент. Если говорить прямо, то в самой выигрышной позиции после введения закона о ДДУ находятся только банки, ведь они не только получают счета эскроу, но и становятся обязательной частью работы на рынке недвижимости. И если раньше, даже начинающие девелоперы имели возможность избежать кредитных обязательств, то сейчас именно они первыми попадают под удар. Крупные корпорации и группы строительный компаний имеют оборотный капитал и постараются избежать увеличения своих кредитных обязательств. В то время как маленькие строители будут вынуждены работать исключительно с банковским финансированием. Есть и нюанс относительно работы самих банков и синхронности процессов. Из-за бюрократии и неотлаженной системы, бывает несогласованность между процессом регистрации эскроу-счета и проектным финансирование, а это усложняет выполнение обязательств по договору, который после введения данного закона имеет определяющую роль именно для девелопера.

 

Процент имеет значение


Банковы ставки сейчас считаются одни из важнейших регуляторов и катализаторов рынка. Во-первых, население, которое испытывает потребность в покупке жилья, ждет уменьшения ипотеки. Во-вторых, после введения закона о долевом строительстве банки смогут получать до 15% по проектному финансированию. Есть и шаг навстречу девелоперам, они могут получить гораздо более привлекательный займ под 5%, но только если объект полностью, на все 100% покрывается эскроу-счетами. Но в таком случае и ставка в 5% кажется высокой соотнося логики, но все мы понимаем, что банки в любом случае представляют свои интересы, исходя из логики собственной прибыли. Тем не менее, сниженная ставка может быть моделью для других предложений, которые обязательно будут появляться с развитием обновленного рынка недвижимости и в условиях конкуренции между банками.

Существует и еще один неприятный сюрприз для застройщиков. Дело в том, что по текущему принципу проектного финансирования, они оплачивают еще и процент за установленный лимит. Лимит, который может быть не использован, а также, который находится полностью в распоряжении банка. То есть, клиент-девелопер может запросить определенную сумму из своего доступного лимита, но может это сделать и на финальном этапе строительства, например, если изменились цены на какие-то материалы. Тем не менее, за всё время сотрудничества с банками он оплачивает дополнительно процент по лимиту, который долгое время вообще не является его средствами. Из принципов справедливости сложно объяснить, как такое может быть, а исходя из интересов и аппетитов банков – можно.

Несложно заметить, что после введения закона о ДДУ больше всего получил выгоду именно банковский рынок. Как бы мы не анализировали все плюсы для девелоперов, и даже для «защищенных» дольщиков, несложно увидеть какой объем клиентов и услуг появился в банковском секторе. Более того, в связи с этим законом и прошлогодним покупательским «бумом» банки и Центробанк как регулятор стали теми, кто может повернуть процессы на рынке недвижимости в разные стороны. Момент, в котором доминирование банков как монополистов регуляции прекратится – это увеличение фактических запросов и сделок по новому закону, когда банки начнут активно бороться за клиентов и снижать ставки. На данный же момент, девелоперы получают только одно преимущество – возможно чуть позже получить больше покупателей за счет уверенности людей в стабильности работы компаний.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Сравнить объекты: