+7 (499) 99-11-577
+7 (903) 55-16-777
Москва,
Новокузнецкая улица, 4/12
Мы работаем
с 10.00 до 22.00
Результаты вашего поиска

Жилье, которое никогда не купят в Москве

Риэлторы могут говорить, что нет того, что продать нельзя, а девелоперы, что их жилой комплекс – это рай на земле, но всё равно в Москве и области будут оставаться квартиры, которые не востребованы. По-другому и правильнее, это называется малоликвидное жилье. Это не отдельные квартиры, случайно не купленные на рынке, а вполне понятные группы. Попробуем разобраться, какие квартиры не нравятся в Москве.

Ключи на столе

Что интересно – количественно показатели меняются, а вернее – растут. Так, еще пару лет назад, количество низко ликвидных квартир было около 8%, через год поднялось на 4%, а в 2019 достигло исторического пика и составляет 20%. Следует учитывать, что это цифра соотносится с тем, что московский и в целом российский рынки переживают кризис. Доказать это несложно, если посмотреть на фактические группы жилья – не продаётся, по большей степени, «элитка» и «бизнес-класс», а именно – больше 50% от всего мало ликвидного жилья столицы. Этот класс может иметь годовые сроки продажи. Элитное жилье расположено в исторических районах, рядом с культурными памятниками, на Садовом кольце и близко к Кремлю, а москвичи всё чаще выбирают «новую» Москву и отдаленные от туризма места, с развитием инфраструктуры города, стали популярны даже районы типа Солнечного и крайние станции веток метро, потому что там есть удобная транспортная развязка и наличие всех благ цивилизации в комплексе со спокойствием и ощущением уюта.

В условиях кризиса тяжело продаются дорогие лоты, а именно квартиры с комнатами 3+. Хотя при нормальной ситуации в стране, именно такие квартиры могут иметь более высокий спрос, потому что люди стремятся к расширению пространства, а молодые семьи заранее планируют пополнение семьи, особенно, если берут ипотеку.

Эксперты утверждают, что сам «бизнес-класс» из года в год теряет популярность. Во-первых, его покупателей стал успешно отбирать комфорт+. Во-вторых, экономический вакуум спровоцировал падение продаж в тех жилых комплексах, чье введение в эксплуатацию с ним совпало. В-третьих, в условиях кризиса, покупатели не рискуют вкладывать большие суммы, поэтому выбирают «двушки» и, даже, «однушки».

 

Какие квартиры продаются по 10 лет


Страшный сон риэлтора и девелопера или нормальное положение вещей на рынке? Скорее второе. Девелоперы знают, какой тип жилья будет иметь долгосрочную перспективу и рассчитывают работу своих оборотных средств соответствующе. Мы пообщались с управляющим партнёром «Метриум» и она поделилась теми цифровыми данными, которые собирают их аналитики. Согласно их данных, в Москве есть ЖК, чья история продажи началась еще в далёких 2005-2010 годах. Это Загорье, Новоясневский, Маршал, Дирижабль и другие. А количество «старых» предложений на рынке составляет более 2000, куда включаются и апартаменты. В перечисленных же выше ЖК есть около 800 квартир, выставленных на продажу.

Новые игроки рынка, начинающие девелоперы и просто собственники спрашивают, большой ли процент мало ликвидного жилья в других классах. Во-первых, оно всегда и везде есть, и в каждом новом новострое найдется своя квартира, которая трудно и долго продаётся. Во-вторых, если не говорить о продажах в кризис, а учитывать только средние показатели, то в других сегментах, количество «проблемного» для продажи жилья составляет до 10%. Продажа и потребности клиентов разных сегментов различаются. В менее дорогих (и более популярных) типах жилья покупатели активно реагируют на дисконт, ипотечные предложения, бонусы в виде бесплатного парковочного места. А премиум-клиенты очень придирчивы к каждой детали, им не так важна цена, как соответствие ряду критериев, которые всегда индивидуальны и могут соотноситься с чувством внутреннего стиля, уровнем запроса на комфорт, привычкой быть дотошным в мелочах. Это не значит, что в бюджетных классах люди не выбирают себе комфорт, новые жилые комплексы находятся в состоянии высокой конкуренции по этому критерию, но в классе «бизнес» цена больше, но и требования выше. Именно поэтому девелоперы, которые занимаются элиткой, изощряются и не скупятся на свежие дизайнерские решения, стилизуют свои жилые комплексы, стремятся к максимальной уникальности объекта. Но и в этом случае они знают, что полное заселение – это вопрос многих, а иногда и десятков лет.

 

«Осторожно, не покупать!»


Именно так можно назвать еще одну категорию низко ликвидного жилья, если смотреть на неё глазами покупателя. Какой бы ни был год – 1978 или 2019, а место предрассудкам и стереотипам всегда найдётся. И именно они отпугивают покупателей от определенных квартир. Иногда, риелтору приходится хорошо потрудиться, чтобы продать очень хорошую квартиру, чья продажа застыла только из-за какого-то стереотипа. Девелопер, будь готов! Будь, готов, что это продаётся плохо:

  • Квартиры на первом этаже.
  • Лоты, у которых плохой вид.
  • Мало функциональная планировка.

К планировкам у покупателей возросли требования пропорционально к количеству предложений на рынке. Чем больше конкуренция и больший выбор, тем более капризным становится покупатель. Но по части планировок, тут есть одно типичное предпочтение – функциональность. Десятью годами ранее люди могли приобрести жилье, которое «просторное», сейчас они не хотят платить лишние деньги за дорогие квадратные метры, если это им не нужно. Это не значит, что они выбирают тесное жилье, напротив, но планировка должна быть такой, чтобы не было ощущение бесполезного места. Несмотря на прогресс в строительстве, до сих пор девелоперы допускают ошибки, стремясь увеличить ценовые показатели и прибыль.

Опытные и успешные риелторы говорят, что нет такого предложения, на которое нет своего покупателя. Есть люди, которые предпочитают первые этажи, нестандартные планировки и длинные коридоры, но это значит, что придётся хорошо поработать, чтобы такого человека найти.

Для массового типа жилья есть один пока «рабочий» способ – скидки. Иногда, это закладывается в стоимость изначально со стратегическим видением, иногда – это вынужденная мера. Дисконт может расти до 30% — в зависимости от длительности застоя предложения и потребности в деньгах застройщика. Другими способами привлечения покупателя являются подарки или скидки на использование дополнительных помещений, парко-мест.

Еще один «лайфхак», который уже стал трендом – это объединение 2 квартир. Например, у одной был вид из окна «в стену», если соседняя тоже не продаётся, то из однушки и двушки можно сделать интересную трешку. Однажды, попробовав такое сделать, девелоперы поняли, что иногда такая необычная квартира может стать очень привлекательной.

 

Что делает квартиры ликвидными на любом рынке


И на рынке недвижимости Москвы с высокой конкуренцией и во время кризиса, большое значение имеет баланс параметров соответственно запросу показателей. Америку в этом, конечно, никто не открывает. Но речь идет не просто о привлекательном предложение, а о борьбе за клиентов, которые становятся более переборчивыми. Иногда, отдельные факторы играют ключевую роль в условиях конкуренции. И это относится не только к отдельно взятым квартирам, но и к объектам в целом. Например, квартиры с идентичной планировкой будут продаваться по-разному, если в одном из районов есть озеро, или район лучше развит социально, или возле другого объекта более подходящая индивидуально транспортная развязка. Но клиенты учитывают гораздо больше параметров, именно поэтому девелоперы борются и за место стройки, и за планировочные решения, и за качество материалов. Более того, уже на этапе проектирования, архитекторы могут учитывать запрос потенциальных покупателей, особенно если это касается дольщиков.

Эксперты прогнозируют, что до конца года количество мало ликвидного жилья будет еще увеличиваться, но уже осенью покупатели могут ожидать приятных «плюшек» в виде дисконтов. Таким образом, по прогнозам, девелоперы хотят стимулировать низкий спрос в массовом сегменте. Элитка до Нового года скорее всего не получит увеличения количества покупателей, но она и не так сильно привязана к кризису.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Сравнить объекты: