Результаты вашего поиска

Продажа квартир в Москве

Цена на объект недвижимости – это один из ключевых параметров для каждого, кто участвует в сделке и для других игроков рынка недвижимости в Москве. Опытные инвесторы имеют множество специалистов, которые ведут продажу на разных этапах. Инвесторы работают максимально правильно и точно, потому что для них – это бизнес, и они просчитывают все риски, доходы и убытки. А что же среднестатистический собственник жилья, который решил продать вторичку в Москве? Как риэлтор я хорошо знаю, что все мои клиенты проходят через этап, на котором они сомневаются в оценке жилья, находятся в поисках экспертов, пытаются оценить недвижимость самостоятельно и теряются в рынке среди «фейковых» объявлений.

Гостиная скандинавский стиль черный диван

Рынок недвижимости всегда двигается и цены постоянно меняются. Это важно осознавать в самом начале. Простыми словами, если вчера Вы сформировали цену, то это не значит, что она будет интересна покупателям уже через неделю. Любые изменения в законодательстве, движения на рынке новостроек и скачки на валютном рынке, приведут к потребности в переоценке Вашего лота.

Я работаю с вопросом ценообразования ежедневно, поэтому хочу рассказать о многих нюансах относительно стоимости вторички в Москве, ценообразовании и, что делать, если цена постоянно меняется. Многие собственники упорно не хотят признавать, что квартира не продаётся по причине неправильной или неактуальной оценки. Район, комфорт, качество отделки всегда соотносятся с фактической оценкой и это нередко становится основной проблемой для быстрой продажи квартиры.

 

Как действуют разные стороны сделки


Что делает обычный продавец жилья в Москве

Сейчас некоторые смогут узнать себя. Когда владелец хочет продать выгодно квартиру, то звонит риэлтору. Но звонит не одному, а иногда десяткам. Мы получаем таких звонков очень много каждый день. Собственник часто не смотрит реально на оценку собственного жилья, а руководствуется одним правилом «как продать дороже». Единственное желание на этом этапе- получить для себя самые выгодные условия. Это вполне закономерно, если бы только владелец искал реальное выгодное предложение, а не просто то, что ему готовы пообещать.

Да, сказочные обещания актуальны не только в политике, в мире риэлторов полно тех, кто пользуется не самыми честными методами для того, чтобы получить нового клиента. Нельзя сказать, что они мошенники, ведь в дальнейшем они будут делать свою работу и искать возможности как донести клиенту то, что реальное предложение будет отличаться от того, что они обсуждали в начале.

Кстати, любой продажник поймет, о чем я говорю. Хороших менеджеров учат, чтобы они на этапе начала отношений с клиентом не врали, потому что это значительно усложнит процесс взаимной работы. Хотелось бы посоветовать владельцам, чтобы они кроме того, что выбирают риэлтора, который дал наибольшую цену, сравнивали её с другими предложениями. Это не позволит Вас запутать. Ко мне не раз обращались оскорблённые клиенты с рассказами о том, как риэлтор обещал немыслимо высокую цену лота, а затем несколько вариантов развития событий:

  • Квартира стоит непроданной месяцами, валяется в базе.
  • Цена меняется сразу после заключения договора, что приводит клиента в ярость, но риэлтор находит изворотливые объяснения.
  • Квартира не продаётся, а потом риэлтор сообщает, что ситуация на рынке поменялась и нужно сделать переоценку.

Есть еще одно ошибочное мнение продавцов-новичков. Они считают, что риэлторы быстро сформируют им актуальную цену, желательно прямо в телефонном режиме. То есть, эти ребята реально предполагают, что риэлтор, например, в 15:45 по МСК должен мгновенно правильно назвать цену объекта, вне зависимости от района, подготовки аналитики и фактического осмотра жилья. Квартира – это не диван и не бытовая техника, поэтому, в поисках цены на жилье в первую очередь нужно руководствоваться логикой и здравым смыслом. Формирование стоимости должно быть абсолютно актуальным и справедливым, для этого специалисту нужно небольшое время для проверки всех параметров, своих данных, ситуации на рынке по подобным лотам и тогда, он сможет дать Вам качественную информацию

Часть продавцов вторички просто начинают спрашивать у своих друзей или знакомых, советуются с близкими. Еще раз повторюсь, квартира – это крупная продажа, риски достаточно большие, как и деньги, которые хочет получить собственник. Если Вы послушали соседа, который месяц назад в этом доме продавал жилье, то Вы будете удивлены, что потом квартира простоит 3 месяца и даже осмотров будет минимум. Потому что Вы могли упустить кучу факторов, среди которых взлет спроса на новострои, движение ставок по ипотеке или падение рынка на фоне инфляции. Рекомендации друзей в этом случае – худший вариант, потому что так вы не получите экспертное мнение и с большой вероятностью застрянете на этапе создания спроса. В худшем случае, покупатель найдется, но Вы продадите по неправильной цене и лишите себя возможности выбрать лучшую цену за объект.

 

Тяжелый случай


Здесь меня поймут коллеги, и не лишним будет почитать тем, кто решился продавать квартиру в Москве. Когда я спрашиваю у владельца, который пришел с готовой ценой, почему он решил, что его квартира стоит именно столько, то часто слышу такие объяснения:

  • «Мне надо окупить вложенное в ремонт».
  • «Я пробежался по объявлениям, сейчас приблизительно такая цена».
  • «У меня очень хорошая квартира, в очень хорошем состоянии, и район тоже очень хороший».
  • «Не хочу объяснять, это моя цена, делайте свою работу».

Так вот, это так не работает. Каждый риэлтор имеет еще множество инструментов для мониторинга, которые недоступны «простому смертному». Это и статистика продаж, и личные контакты, и договоренности с коллегами и партнерами, и свежая информация от банков, и осведомленность об изменениях на всех взаимосвязанных рынках, и много другого. Можно стоять на своей цене, но если профессионал способен вам аргументировать другую цену, то постарайтесь вникнуть в суть, иначе вам не нужен риэлтор, вы отбираете его работу.

 

Стоп риэлтор!


Продолжая тему выше, я хочу акцентировать внимание на том, что формирование выгодной цены – это моя работа. Моя, а не клиента. И не только моя, а каждого риэлтора, к которому клиент может обратиться. Если риэлтор в ответ на предложенную вами цену легко согласился, значит перед вами непрофессионал или даже мошенник. Ну, или риэлтор просто пытается усыпить вашу бдительность, а потом начнутся реальные переговоры.

Есть еще одна интересная тенденция. Её сложно объяснить. Есть такой тип риэлторов, которые начинают убеждать, что только по N-ной цене уже послезавтра вы получите своего покупателя. Как и в любом деле, здесь нет никакой «волшебной таблетки». Есть только последовательная и планомерная работа, анализ и осмысленность каждого действия. Конечно, заключая очень успешные сделки, мы с клиентами шутим, что это магия вне Хогвартса, но в этот момент мы знаем, что это отлично выполненная работа на результат.

Последний типичный случай – это «надбавка» для торгов. Вообще-то люди делятся на тех, кто на рынке не упустит возможности «выторговать» чуть-чуть на куске баранины и тех, кто вообще не понимает, что такое торги, если есть объективная цена. В случае с прибавками к цене имеет значение и тип покупателя. Нельзя сказать, что этот вариант работы хороший или плохой, это должно быть согласовано и хорошо отработано. Действительно, существуют и покупатели, которые изначально настроены на торг. В таком случае, если это было не заложено в цене, то собственнику нужно либо прощаться с любителями торгов, либо самому уступать. В общем, торг – дело тонкое и индивидуальное.

 

Ловушка ценообразования


  1. Плохая мотивация для оценки собственной квартиры: я в неё столько инвестировал раньше; мне нужно именно столько денег для решения каких-то вопросов; я хозяин и только я решаю почем продавать своё жильё; не знаю, как правильно, но точно знаю, сколько я хочу.
  2. Последствия: отсутствует здоровый спрос на плохое предложение; сроки растягиваются на месяцы и даже годы; останавливается решение вопроса из-за которого начинали продажу; пока собственник «приходит в себя» и начинает правильно оценивать жилье, оно падает в цене; из-за долгого «простоя» квартира продаётся как-попало и как быстрее.
  3. Как избежать или исправить: думать раньше, чем делать и начинать со старта правильно; оценка жилья при помощи профессионала; остановить продажу и перезапустить её правильно, если видите, что нет хорошего спроса и предложение зависает.

 

Инвесторам и не только: как продать квартиру и не упустить свою цену


Хочу рассказать об одном случае, который был у моего коллеги, без персоналий, чтобы показать даже опытным игрокам рынка недвижимости, что нужно контролировать собственные желания и не позволять эмоциям погубить правильную сделку.

фото успешных людей в бизнесе

В прошлом году рынок недвижимости Москвы был очень активным, законопроект для дольщиков очень подогрел рынок. Покупатели кинулись покупать жилье, потому что все боялись, что цена на жилье возрастёт и будет расти еще больше с 1 июля 2019 года. В общем, за счет паники цена начала расти не с 1 июля, а еще в прошлом году.

Клиент моего партнёра продавал квартиру на Филевском парке. Хотел продать её в феврале этого года. Цена за квадратный метр была 172 761 руб. Рынок был всё ещё подвижный и клиент надеялся удачно продать квартиру. Всё шло хорошо, появились звонки, клиенты готовые к осмотрам и готовые к заключению оферты. Но вдруг собственник сообщает риэлтору, что он решил заморозить продажу. На фоне того, что на тот момент было более 50 звонков, это было странно. Тем более, цена была хорошая.

В общем, владелец решил, что все прогнозы показывают на то, что цена на метр будет расти и лучше продать квартиру ближе к лету, а может даже после 1 июля. И знаете, он оказался прав, на текущий момент его квадратный метр оценен в 185 765 рублей. Вот только кто ж подумал о том, что с весны рынок будет переживать такой упадок на фоне растущих цен. Покупатели себя исчерпали, и квартира теперь «зависла».

Действительно, еще в феврале у клиента ключевым был ценовой вопрос и возможность заработать на продаже, но теперь он нуждается в быстром получении средств, а рынок крайне вялый и покупатели ждут изменений в свою пользу.

Знаете, в моей практике были случаи, когда клиенты упрямо ждали роста цен, а они падали, но в данном случае, пример гораздо интереснее. Кроме фактического роста цен и псевдо «правоты» продавца, стоит еще учитывать и покупательскую активность.

Продавая, продавай! Лучше, чем профессионалы никто не расскажет о тенденциях рынка. Если не хотите продавать недвижимость долгими месяцами, то нужны своевременные правильные шаги.

 

Хочешь что-то делать – делай это хорошо


Залог успеха любого дела – это выполнение его с отдачей и качественно. Это касается не только продажи недвижимости, но планирования графиков, ремонта и любого, за что мы беремся.

У меня есть своя философия относительно любимого дела – работы на рынке недвижимости. Я глубоко убежден, что только положительная мотивация и идея приводит к успеху. Всё начинается с мысли. Коррупционеры и преступники появляются тогда, когда мотивация их поступков направлена на разрушение чего-либо и эгоистичное удовлетворение интересов. Если бы я, продавая жилье, думал только процентом комиссии, то я бы не смог завершить столько сделок. Когда внутренне ты хочешь, чтобы в первую очередь был счастлив другой человек (мой клиент), то автоматически моё дело отдаёт мне и финансовую прибыль, но и внутреннее чувство того, что я занимаюсь тем, за что мне не стыдно.

Некоторые риэлторы умело врут клиенту с самого старта, и клиенты этого не знают, не знают, что делается за их спиной и с кем они работают. Но такие риэлторы очень часто не могут найти объяснение, почему они прилагают множество усилий, врут с неиссякаемой силой, а клиенты от них бегут, не звонят или быстро прекращают работу. Дело в мотивации поступков, люди всегда чувствуют, что хорошо, а что – плохо и ищут профессионалов, которые клиентоориентированы.

Подытоживая скажу, что цена всегда поднимается действиями риэлтора, но она должна быть в рынке и соответствовать текущей ситуации. Любое предложение, которое неактуально, будет просто отвергаться, его невозможно навязать.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Сравнить объекты: